深圳市龙岗区xx村旧改项目可行性研究报告

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1、项目可行性研究报告项目可行性研究报告评估报告名称：深圳市龙岗区XX街道办XX村旧改项目可行性研究报告评估报告编号：评估机构：深圳市XX土地房地产评估有限公司评估日期：2007年3月31日至2007年4月5日项目可行性研究报告目录一项目总论11项目背景12可行性研究结论3二项目概况61项目位置62宗地现状73XX村旧改历史回顾94项目初步补偿方案9三项目投资环境和市场研究101深圳宏观经济形势综述102房地产宏观市场分析103深圳市住房建设规划（2006-2010）184宏观市场总结225龙岗区基本状况分

2、析236XX房地产市场研究25四项目定位分析341项目SWOT分析342产品定位353客户定位354价格定位35五项目开发建设进度安排361有关工程计划说明36六投资估算与资金筹措371项目总投资估算372资金筹措393投资使用计划40七销售及经营收入测定411物业销售收入估算41项目可行性研究报告2项目销售回款计划413资金来源与运用分析414销售利润41八财务与敏感性分析431赢利能力分析432项目不确定性分析43九社会效益和影响分析45十可行性研究结论与建议461拟建方案的结论性意见462项目主要

3、问题的解决办法和建议473项目风险及防范建议48十一附表50附表1：项目工程计划横道图附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表附表7：现金流量表（全部投资）附表8：敏感性分析表项目可行性研究一项目总论1项目背景(1)项目名称深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目(2)开发公司根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。表1-1：开发公司情况

4、简介表企业名称住所法定代表人注册资本企业类型经营范围注册号营业期限成立日期注：资料来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》。(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司单位地址：资质证书：资质等级：法人代表：联系电话：(4)研究工作依据²《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）²《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）²《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]325号

5、）²《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）P.50项目可行性研究²《深圳建设工程价格信息》²《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）²《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府〔2006〕257号²《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》²企业提供的相关资料(1)项目初步建设规模和内容根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的《XX街道办XX村旧改预案公示》等其它资料，本项目初步规划设计指

6、标为：名称规划指标1、总用地面积（m2）24,525.32、总建筑面积（m2）131,0803、计容积率面积（m2）98,101.2商业（m2）8,000住宅（m2）90,101.2其中：返迁房（m2）22,525.304、容积率4.05、地下建筑面积（m2）30,0006、停车位（个）640（其中584个为地下车位）7、总户数（户）9002可行性研究结论(1)市场预测P.50项目可行性研究XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，

7、2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱；长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求；近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人

8、购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀；此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外置业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。(1)项目建设进度根据委托方的介绍，项目从2007年1月开始进行项目立项，补偿安置，进行专项规划编制等工作；预计2007年9月开始动工，2009年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2008年6月至2009年6月，