福州冠城大通井大地块项目物业发展建议报告_部分(III)

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1、2010-5福州冠城大通井大地块项目物业发展建议报告中原地产福建分公司二级市场策划品控中心前言•一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项目周边区域的竞争环境，区域环境赋予的物业价值。•本报告旨在通过对地块自身的审视及所处区域内项目分析来索引项目所走的小户型路线方向，通过区域项目客户详细数据来透彻分析支撑项目的购买人群及客户需求，以此为依据，定义从产品功能创新来满足客户特定的功能需求，同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。从而实现项目短、平、快的发展目标。目录•第一部分项目分析…………

2、……………•第二部分项目定位………………………•第三部分产品规划建议………………………•第四部分商业部分建议…………………•第五部分营销推广策略…………………第1篇目标定格项目的目标是什么？，精巧、富乐趣、激发朝气与自由目标梳理tnerg目标一目标一实现短、平、快、的营销实现短、平、快、的营销企业目标企业目标&UtrtanoImp目标二目标二实现利润价值最大化实现利润价值最大化实现目标利润实现目标利润trtanoImp实现后的结果ltu目标三目标三提升和巩固企业品牌提升和巩固企业品牌esRltu

3、目标四目标四探索新模式，积累经验探索新模式，积累经验esR实现目标1、目标2是当前工作的重点。第2篇审视本体地块的经济技术指标及规划限制条件受地块的经济指标及规划条件的限制，项目要实现高利润，难度较大；ß用地性质：商业、居住用地•地块面积小，除西面为原有建筑外，其余三面均是城市道路。ß土地面积：5359.2平方米（8.04亩）•从经济指标看，该地块面积小，受到规ß容积率：5.0划限制适合做小户型。ß建筑密度：≤37.5％ß绿地率：≥25%ß建筑面积：5359.2平方米ß建筑限高：≤48米ß商业建

4、筑面积不超过4000平方米ß楼面价:15040地块难点剖析，精巧、富乐趣、激发朝气与自由地块难点剖析难点1：本项目总体量小，结合商业体量，在地块建筑排布上有一定的困难.项目总体量只有2万多30000平方米,但也涵盖了住25000宅、商业部分，商业20000体量有4000平方米。150001000050000地块住宅商业井大地块26795237954000地块难点剖析难点2：本项目高度受限，在规划和摆放上限制了项目的发展空间，产品功能设计实现难度较大。建筑高度:≤48米，建筑密度:≤37.5%；绿

5、地率：≥25%项目规划受到限制严重建筑高度≤48米地块难点剖析难点3：本项目单位地价过高，加开发成本后成本超过20000元/平方米，销售存在价格的压力。总价4.03亿元，15040元楼面价面对难点。。。，精巧、富乐趣、激发朝气与自由如何实现我们的目标？发挥中原－，精巧、富乐趣、激发朝气与自由优势中原拥有鼓楼区高端客户详细的分析，中原拥有市中心高端楼盘操盘经验，积累了鼓楼区高端客户资源，中原项目组成员有操作基星阁项目经验，积累了投资客及过渡型需求客源，中原拥有恒力城、阳光乌山荣域等项目客户资源。项

6、目客户资料衣锦华3000组市中心来访来电客户恒力城庭尚林资料衣锦华庭基星阁苑500组高端客户资料尚林苑基星阁800组意向客户资源及小户型项目操盘经验恒力城2000组客户资源及600组诚意客户资源2008年—2009年衣锦华庭经历了从市场低迷到升温的过程，积累了再逆市的操盘经验，以最少推广投入，卖出了区域最高的价格，同时积累了近30000组鼓楼高端客户资源。2007-2009年中原项目组成员成功的操作井大基星阁项目，当时在市场低迷的情况下，以出彩的营销手法及推广手段，获得了业界以及客户的认可，市场

7、转好的情况下，趁胜追击，全盘售謦，均价更是高于同期同区域竞争楼盘。，精巧、富乐趣、激发朝气与自由适合自身属性定位才是王道项目定位思考项目定位过程中，我们主要从市场、客户、项目三个角度进行思考和交叉思考我们的客户在哪里？客户如何才能满足客户需求？项目市场市场竞争环境如何？17，精巧、富乐趣、激发朝气与自由项目“身价”何在？区域圈定项目位于东街口井大路段，毗邻五四路CBD中心，受东街口商圈辐射范围内圈定区域以五四路段及东街路段范围内。该区域可以类比的在售项目有大面积项目恒力城、阳光白金瀚宫、已售项目

8、小户型基星阁、柒星井。东街商圈五四CBD中心本案————圈定区域以五四以北及东街路段范围内区域类比项目圈定区域内目前在售项目恒力城、阳光白金瀚宫为主。目前区域内项目主要以大户型为主，竞争较为激烈，为此项目不适合往大户型上考虑。©项目所属区域为鼓楼市中心，五四路地块稀缺。段©项目区域圈定范围以鼓楼区五柒星井恒力城四路以五四路以东街路范围内。©区域内主要以大户型高端项目基星阁为主，竞争较为激烈，©该片区市场竞争存量小，在售东街路东段街路新盘为恒力城，该片区基星阁、段柒星景已基本售完。©接下将以恒力城