无锡惠山时代广场项目招商策略报告

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1、时时代广场代广场项目招商策项目招商策略报告略报告正奇投资招商部2010-10-02目录一、时代广场项目现状二、时代广场项目具体状况分析三、招商总则与进度安排四、市场推广与包装策略五、招商需要解决的几个问题第一部分：项目现状1、惠山区经济发展概况v本项目地处惠山经济开发区，惠山区地理面积大，近几年惠山区内大力发展高新技术产业，势必加快对服务业的需求。面对第三产业占比27%的产业现状，一个服务性的商圈呼之欲出。v惠山区经济发展实力强劲，居民富裕程度明显，为时代广场项目的生存提供了肥沃的土壤。2、本项目概况•时代广场于惠山新城中央，绝对的

2、商业中心地段，毗邻惠山行政中心，周围有大片行政建区和住宅项目。北面吴文化公园、堰桥镇中心东面惠山行政中心西面锡澄路、复地公园城南面政和大道、金都花园和加洲洋房•项目占地8万多平米，总建筑面积为12万多平米、地块较为方正、平整，分两期开发，一期主要是南侧地块，总建筑面积约6万平米，经济技术指标定位v总用地面积约：81521平方米；v总建筑面积：129699平方米v一期用地面积：42104.1平方米v一期建筑面积：60830平方米v超市大卖场：24076.59平方米v其他经营面积：36753.41平方米；v容积率：2v建筑面积：1313

3、59㎡v绿化率：25%v总套数：3063、项目具备可行性，期待挖掘潜力通过对惠山区及项目周边地理、人口、住宅、经济、消费习惯等方面的市场调查，我们得出本项目是具有可行性的，但目前本区域内没有竞争对手，没有竞争就是最大的竞争，没有竞争并不意味着没有需求，而是意味着消费市场目前不在这里。我们必须对项目的硬伤进行规避，对潜力充分挖掘才能保证该项目顺利进行，成功开业！项目优势：1、一站式购物中心发展机会：本地尚无大型一站式购物中心，本项目存在较大的定位空间。2、人口基数急速上升机会：周边建筑小区达400万平方米，共计有80000人的已售面积

4、目前未入驻，人口增长空间巨大。项目劣势：1、项目周边住宅入住率低，3公里范围约2.5万人，5公里范围不到10万人，商业氛围很淡。2、周边新建住宅楼盘炒作泡沫较大，短期内入驻率不乐观。无法支撑本项目体量的商业项目。3、新城本地的市民休闲购物主要在市区，短期内很难改变。4、周边有数个商业楼盘招商都不尽人意（如天力、明发），将会对商户心理造成一定影响。5、项目自身有建筑规划不合理之处，必须进行局部改造。4、项目定位及业态规划项目定位v时代广场将以长远的眼光填补惠山新城生活配套商业空白，以全新的商业模式打破惠山商业老传统，用“惠山新城CBD

5、首席风情购物中心”直接表达时代广场在惠山新城及周边地区的首席地位。v将“体验式消费”的“第四代商业模式”引入到本项目，用全新、前卫、时尚的风情街区提升惠山新城商业的整体形象，政府满意、投资者置业、客户向往，实现宝贵“三赢”，树立新城商业“第一品牌”。业态规划国际大卖场（乐购）∙风情美食街∙蓝调娱乐休闲中心∙家电数码卖场∙亲子儿童游乐园∙时尚流行街区v风情美食板块大型商务酒楼、各菜系商务餐厅、国际品牌快餐、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧咖啡吧等v蓝调娱乐休闲板块娱乐：商务会所、量贩式（商务）KTV、特色酒吧等休闲：美容SPA、足浴、美发

6、中心、健身中心、休闲会所等v家电数码板块品牌家电数码连锁店、手机通讯卖场、音像制品店等v亲子童玩板块儿童乐园、反斗城、文化书店、儿童用品商店、电玩城、网吧等v时尚流行街区板块：运动品牌旗舰店、时尚品牌服饰店、皮具箱包店、鞋帽店、珠宝店、钟表店、精品店、化妆品护理类专卖、银行以及各类服务配套主题店第二部分：项目具体状况分析一、整体基本指标面积：38938平方米楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号共计8栋容积率：2得房率：50%-98%项目特点：地段好、CBD中心周边入住率极低，项目周边仅2.5万人，消费习惯有待培养。5

7、号楼7号楼2号楼9号楼3号楼总平图6号楼8号楼1号楼二、各栋分项指标1号楼特点v优点：商铺面积适中，停车方便，位置好。v缺点：无餐饮条件。1号楼v招商面积：1246.8（单层）v铺位数：12v得房率：94%v现状：铺位方正，面积适中，开间进深合理，处于步行街入口位招商置。无餐饮条件。位v测算租金：2.5-2元/平∙天置2号楼特点v优点：具备餐饮条件，商铺面积较大，停车方便。v缺点：商铺数量较少，三联铺，所处位置为整个步行街的死角。2号楼v总面积：4782.15㎡(三联铺)v铺位数：9v得房率：98%-94%v测算租金：3元/平∙天1

8、.1元/平∙天0.8元/平∙天1233号楼特点1、特点：优点：具备餐饮条件，紧邻地下车库出口，地理位置相对较好。缺点：商铺数量较少，三连铺。3号楼v总面积：1829.56㎡v铺位数：5v得房率：97%-86%v测算租金：2.5元/平∙