福州冠城大通井大地块项目物业发展建议报告_部分(I)

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1、精装修标准精装档次分类装修报价豪华装修3500元/m2以上高档装修2500～3500元/m2中档装修1500～2500元/m2本项目建议装修档次介于此两种经济型装修1500元/m2以下角色：画家的家角色：DJ的家角色：画家的家角色：DJ的家让房子发生故事角色扮演类样板间（小户型）根据物业类型，以及根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事角色：裁缝的家角色：摄影爱好者的家角色：作家的家角色：裁缝的家角色：摄影爱好者的家角色：作家的家创意组合时尚家居建筑外观建议—时尚、色彩明快小户型项目建筑外观存在以下特点：双皮肤建筑建筑外观因素市场情况建筑造型多为单栋或裙楼+

2、塔楼设计建筑色彩色彩较为跳跃，尤其商业项目建筑风格风格明快，现代感强建筑用材一般外墙多采用瓷砖贴面，酒店式公寓采用玻璃幕墙评析：随着城市现代化的发展，消费者住宅建筑外观的审美要求越来越高，尤其是以高档时尚自居的小户型公寓，建筑外观设计的美观与否，直接决定了项目的整体形象和档次。附加值提升——五星物业服务提升项目附加值，聘请国际知名的物业公司进行管理服务，体现整体的高品质服务系统。24小时全天候管家式服务，“一站式＂服务、商务秘书服务、私家助理服务、生活套餐等物业管理服务上。着眼于细节，在将传统物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容

3、，五星物业服务服务项目内容说明安全防护体系、公共环境维护、公共设施维护、车库、车常规服务辆管理、安防网络管理、邮件托收代办国内外旅游、打印、复印、传真服务、承办商务会议增加服务内容商务服务、商务信息提供代管房屋、车辆清洗、家庭保洁、送洗衣物、代管物品、体贴服务订送餐服务、影碟租赁、代订票服务、报刊、杂志订阅、特色家政服务特色服务绿化服务、礼仪服务等时尚化演绎一站式的精彩，活出真自我Christy，周末的生活更精彩……购物、健身、休闲、娱乐一应俱全附加值提升——赠送面积以赠送面积方式，提高小户型的面积利用率，小户型将赠送限度控制在５％－8％之间较为合适。净空低于2.2米不计入建筑可拆卸凸窗面积

4、凸窗是凸出建筑物外立面的窗，不计入建筑面积。而1）设有外凸的壁柜空间，所谓“可拆卸凸窗”，在交楼时从室内看是真正的凸窗，但其高度为2.1米及以下时,它下部窗台部分在结构上是虚设的。可以自行将该凸窗不计入建筑面积。（图1）下部平台打掉（不影响建筑外立面）。这样，既不计入建2）虚线范围内，1.5米步入筑面积，又使业主额外得到相当于一般凸窗突出面积的室式凸窗的范围，净空低于内地面面积，同时比步入式凸窗有更高的空间高度。2.2米空调室外机位不计面积“别样工作阳台”。工作阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为工作阳台.由于空调室外机位不计入建筑面积，改为工作阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”

5、了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的。住宅规划排布•考虑到项目地块形状的特殊性；•考虑到项目指标性因素的限制；•考虑到商业与住宅间的因素；•考虑到住宅功能间整合及拆分的可行性；方案一13特点：5米67米55•利用板式延长及拐角，实现27.5米最佳面宽及进深配比；34.6米•便于产品间相互组合；234.6米3空中花园•内景观空中花园，可以最大限度利用并达到相应的绿化34.6米5率；米.62•需要通过转换层进行，成本8加大；4方案二13特点：5米67米55•最大限度利用板式延长，实27.

6、5米现最佳面宽及进深配比；34.6米•便于产品间相互组合；234.6米3园花中•内景观空中花园，可以最大空限度利用并达到相应的绿化34.6米5率；米.62•需要通过转换层进行，成本8加大；4方案三13特点：5米67米55•利用“回廊”进行产品规划排27.5米列；34.6米•便于项目整体现象的沿街昭234.6米3示性；•便于产品间的自由组合。34.6米5•产品进深较长，需要通过一米.62定设计进行采光考虑；84住宅定价对比加分定价原则：区域同类产品小户价格－基星阁：20000元平方米；一手搂市场比二手楼的价格会有10－15％价差－20000*(1+15%)=23000元/平方米精装修价格：15

7、00元/平方米营销增值—5-8%：24500*5%=25725元/平方米修正参考：恒力城小户产品价格：均价29000元/平方米。对比得出：均价最后定在25000－27000元/平方米。第4篇重视商业商业指标产品类型面积（平方米）比例•项目成本高昂；住宅2279585％商业400015％•住宅实现成本及基本利润；合计26795100％•商业实现项目超额利润点；住宅面积项目商业面积利润22795平方米4000平方