天津吉姆大厦全案整合销售及推广策略

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1、www.fdcsky.cn 中国地产商域网我们认为双赢伙伴消费者才是真正的客户一、区域理解本案位于天津南开区华苑产业园区内，紧邻华苑居住区，周边有人人乐超市、鑫茂财智领地、康达尚郡等项目。交通便利生活配套完善，生活的诸多要素加以整合，使居住、工作、购物、休闲等方面有机结合起来，构成现在具有华苑特色的生活创业区。还有正在建设中的地铁三号线，它是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长28.4公里，与地铁一号线、二号线共同构成天津市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架。二、项目理解本项目地块性质为：产业园区内，周边无明显配套产品的小规模公建项目。土地属性属于工

2、业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺乏完善的配套设施。由于其周边具有企业经营和商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位于商企服务和区内投资型产品。对于此种类型项目，我方的经验是—— 根据产业园区企业众多，人员流动以区内员工为主的特点，采取精准式营销，通过市场细分，进行产品定位；通过剖析产品价值卖点，把握销售时机争取较高投资回报。区域评估本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地11.28平方公里，它是以知识密集、人才密集、资金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济发展的

3、主要源头和重要基地。另外该园区南部比邻天津市较大的新居住区域——华苑居住区。近一阶段，该居住区房价随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。周边交通1.本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南开区和西青区相连，但由于处于产业园区内，公交线路相对较少。2.区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。3.附近有规划中的地铁3号线成熟度判断本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵化器、力神电池、汽车4S店以及康达尚郡社区、人人乐超市等为主。市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。地块条件总结1.地块处于主要干道交口，

4、交通通达性较好，并且形象展示面较为显眼；2.比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。3.区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带一定投资性质的产品建设。4.建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；周边项目分布项目周边住宅类竞争项目较少，距离本项目较近的住宅项目是已经售罄的麦迪逊广场、康达尚郡和未来即将重新开盘的橙house等。距离本案3公里左右，位于中环线上的塞纳国际公寓正处于销售状态（现阶段处于捂盘阶段，预计明年年初在开盘销售）。橙househhhousehouse康达尚郡hhhousehouse鑫茂科技园本案麦迪逊广场hhho

5、usehouse基本情况*项目产品户型橙house酒店式公寓橙@house开盘时间目前未知，户型面积在44至65平方米的占到90%，目前主体已经封顶。*康达尚郡高层以大户型为主，有部分40平方米左右的小户型，现已经全部售罄。*塞纳国际公寓高层产品主要以50、60、70平方米的产品为主，是纯酒店式公寓。*麦迪逊广场高层以大户型为主，最小面积为78平方米销售情况项目单价*橙house——小户型精装修白领公寓预计8000（含装修1000）明年年初再次销售*康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓预计11000（含装修1500）明年年初销售*麦迪逊广场2006年已经售磬客群状

6、况*康达尚郡、麦迪逊广场——以自住为主，多数具有大学教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些自己的时间*橙@house投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少。项目市场需求情况分析根据我们对该区域市场客群的调研，认为产业园区内的客群主要包括以下几方面的人群*在园区内工作的客群——他们一般以自住为主，并随着地产的升值，获得相应的投资收益；*居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置业——他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；*居住在其他区域的首次置业客群——他们主要关注购房总价相对较低，并

7、且有一定的升值价值；对片区的认可度：帕斯卡尔说：人是一棵会思想的芦苇。马克思说：人是最名副其实的社会动物，是一切社会关系的总和。亚里士多德说：人是一种政治动物，是一种就其本质而言需要群居的动物。华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人的本能中，选择群居是必然的小结：人是社会性的，也是自然性的，但归根结底是社会性的。他们需要交流，需要表达，需要了解别人，也需要被别人了解。而我们的175定制公社，就是这样一个生活、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精神息壤。三、产品设计建议产品定位建议：根据周边的市场情况和需求特点分析，建议本项目产品定位

8、为：高标准、精致型定制公社项目宏观产品设计定位该地块地处产业园区，