温岭某项目的营销策划方案

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1、温岭《某项目》商住项目_____营销策划执行方案（讨论稿）07-3-11目录我们分析什么?壹、公司品牌经营战略与分析贰、如何策划及推广商业步行街我们定位什么?叁、“某项目”项目产品定位A、住宅产品定位B、商业步行街定位C、目标客户群定位我们策划什么?肆、“某项目”营销策划方案A.前期作业部分B.“某项目”开盘销售推广方案C卖点提炼我们广告推广什么?伍、广告主题推广策略A预热期广告策略B公开期广告策略C强销期广告策略D持续期广告策略E清盘期广告策略F初步广告预算我们的价格策略?陆、价格调整策略A虚拟价格策略B低开价格策略C增值价格策略D滞销价格策略我们的销售目标?柒、销售目标及节点控制A

2、、均价销售目标B、溢价组织与额度C、节点控制我们的案场制度?捌、销售案场制度我们的楼书文案内容?玖、楼书文案我们的VI识别系统?拾、项目VI识别系统我们分析什么?壹、公司品牌战略分析品牌战略作为企业差异化的集中表现是一种非公开的技术秘密，是任何企业无法冒认仿效和炮制的。即使驰名国际的地产品牌由于不熟悉当地房地产市场，不熟悉当地人们的消费习性和需求，势必也会研判错位、拉长销售周期,若使其本土化的需求优势和现代人文居住需求有机结合起来就会减少销售抗性。因此，及早塑造品牌优势已成为房地产企业在激烈的市场竞争中谋求长期发展和长远利益的经营战略。核心战略是地产品牌创建和减少房产交易中由于信息不畅

3、而带来的不利影响。某种特定的房产品牌一旦形成，就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息，降低了事前(买卖行为发生前)的信息不对称。因此房地产品牌创建的核心战略是以消费者为中心，体现“以人为本”的思想，将消费者的利益放在第一位，满足消费者不同层次的物质需求与精神需求。应当从四个方面着眼：1、目标市场选择市场是房地产开发产品的出发点和落脚点，一个良好的开发项目，必须在项目之前就作好充分的市场调查和分析。同任何其他产品的开发相似，房地产项目首先要做的是找准市场的切入点，即所要开发的产品是针对哪一类消费群体的。在一个区域开发的产品需求消费群体中，必然会因收入、消费习性、爱好、

4、功能要求等存在着不同差异化的消费群体。通过市场信息收集，找出市场中存在的差异性，归纳具有相似需求的消费群体，这便完成了一个市场细分的过程。通常，按照对建筑功能的使用要求可以将房地产市场细分为商业、办公、住宅；在每个细分的市场上，又可根据消费能力的不同，再细分出高、中、低档市场。市场细分的目的是帮助投资者选择一个最能实现利润目标，且又能照顾大多数居民的共同利益的市场进行投资的一种行为，这个被选定了的市场既为市场的准切入点。2、户型设计分析市场经济具有“创新者生，安于现状者死”的特点，住宅业必须重视产品创新，不断追求物业功能的科学合理性，才能处于领导市场潮流。开发商要下大力气抓好房型设计。

5、一是要不断丰富、完善房型平面，根据地属项目个案差别做到平式、错层、退层、跃式、复式等多种结构兼备。二是充分发挥每个空间、每平方米的使用功能。现代住宅不仅仅是休息的场所，也是社交、办公或是谈生意的地方，要做到平面布局合理，功能区分符合现代生活习惯。室内尽量采用大开间、轻隔断、住户可根据自己的需要而改变房间的布局，满足家庭相对集中的空间，又有“各自为政”的天地。三是要功能适当超前，针对各种现代信息系统、办公设备、保健娱乐设施、安全防卫设施不断涌人家庭的趋势。替顾客预先考虑周到，预留好配置空间。3、质量环境分析品牌的价值需要市场来确立，因此品牌形象的建立根本上必须以房地产质量为前提。现代房地

6、产质量的含义不仅仅指房地产项目的工程质量，还要包括设计质量、人文景观环境质量、小区附属配套功能质量、交通环境、立面效果、居住商业格局等等。4、售后服务分析售后服务是优良品牌的延伸，对房地产项目来说，完成开发、实现销售仅仅是品牌建设的开端。在产品漫长的使用阶段，物业管理状况如何，很大程度上决定着品牌的命运。有不少房地产项目设计精良，但投入使用后，由于物业管理的滞后，很快就损害了项目的声誉。因此，强化商品房售后服务，提高物业管理水平，已经成为品牌发展必不可少的一个条件。此外，良好的物业管理还能实现房地产商品的保值增值，具有长远的经济效益。在思想观念上，须拓展售后服务的内涵，售后服务不仅仅为

7、居民基本生活提供保障，更重要的能营造独特的社区居住文化氛围和对业主体现无微不至的关爱，对倡导和谐社区保障业主人身安全起到良好的社会意义，以此增强业主对居住社区品牌的归属感和认同感。5、辅助战略分析卓越的住宅品质、精美的户型设计和优质完善的服务为企业品牌奠定了坚实的基础，但企业要创造出真正的、为市场所接受的品牌，还需要辅助战略的支持配合。创立品牌的辅助战略是指企业对品牌的辅助性工作进行规划、设计和实施的过程。辅助性工作主要有品牌命名、对外宣传、品