长沙某项目营销策划方案

《长沙某项目营销策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、xx.xx国际营销体系细化执行稿目录第一部分营销体系出台背景一、我们的定位回顾二、现阶段营销状况三、营销体系出台前已统一的关键点第二部分开盘前营销体系细化执行稿一、营销体系说明二、06年营销目标三、周期分段与目标分解四、开盘前三阶段阐述五、总结六、推广费用预算第三部分开盘前推广与销售计划第一部分营销体系出台背景一、xx国际的定位回顾和整理很多的项目在具体的执行过程中，往往就忽略了原有的定位或不清晰起来。一定要从实际出发，根据项目与市场真实的形势，找准符合目标消费群的推广与营销方式。1、项目形象定位：首创xx

2、国际化高尚社区2、产品定位：新城中心城市空中别墅3、品质定位：领先xx媲美沿海4、客户定位：l以xx、电机为主的大企业、厂矿职工l向往高生活品质、格调、品位的私企老板、公务员等城市精英群（关键点）l外地客户5、主广告语：居住与世界同步6、总结起来，定位对营销的指导原则是：l高端发声，生活品质，生活方式说话l周边市场是基础，扩大客户范围是营销成功的关键l以“品质演绎生活”感动全湘潭，以产品不同特征细分市场l推广方式彰显项目档次与格调，推广提升附加价值，推广创造价值！（务必呈现豪宅一级的高端产品形象，xx·城市

3、广场项目比本项目品质、价位低一截，豪宅嗓门高出一大截）二、现阶段营销状况1、来客量与成交量截止3月17日共认购112套，客户累计积累1227组。2、月成交率：经过1次提价和3次集中认购后，已进入认购的平稳期，稳定在15套/月左右，预计随着工程进展的正面推动，以及周边客户开发殆尽反向后拉，除非举办大型和系列的营销活动，该数据将不会有大的波动。3、成交客户背景：绝大多数（90%以上）为周边居民，符合楼盘营销的一般规律、以及我们现阶段的项目进展（推广尚未全面发力、工程进度缓慢）。客户了解的渠道约2/3为口碑传播。

4、4、推出产品：目前基本处于相对惜售状态，畅销楼栋/楼层/户型均有一定的、不同程度的控制，而车位和商业铺面甚至从未推出。值得注意的是，xx从未出现过这种类型和档次的产品，“客户引导”这个课题在接下来的工作是少不了的。5、推广：根据贵方统计，截止去年底推广费用共支出80.463万，约占预计总费用（含预留部分）的29%。主要用途为活动/典礼/物料/户外/现场/少量广告，完成了前期的包装部分，还未有系列的、主题的推广动作，在全市范围内知名度有限。6、市场竞争：在周边客户的资源争夺方面，xxxx、xxxx和xxx是主

5、要的竞争对手，前者凭借地利以及工程进展迅速、后两者借内部房的优势，均与我项目在xx和电机2大客户资源上展开了直接的竞争；而5个公务员小区（全在河东）在全市范围内的市场与我项目有较强竞争，尤其是公务员的市场。7、价格：我项目的住宅房价目前处于xx最高的一批房价之一（事实与竞品紧逼的形势，提醒我们只有往高端路线走，往城市精英客户努力。不走高端路线，项目档次、格调上不了价值，连xx、xx的客户都将可能大部分跑到xxxx、xxxx去）。根据05年11月15日双方关于价格的会议精神（1、2、3栋不少于1800，7栋不

6、少于1750）以及我们在05年12月17日的价格表提案中的目标（一组团最终实现实收均价1870），结合目前的销售状况，最低目标已经达到（已提过一次价，涨幅为20-30）。但要实现最高目标，需继续努力。8、目前的主要问题：①工程进度滞后引发的退房高峰隐约形成，因为无论是我们在内部认购前统一的口径（5月份左右开盘），还是在首次内部认购上刊登出的2月份开盘，在现在的情况下要兑现都有非常大的困难；②推广要开创新局面，要高端发声，要推广创造高附加值。限于工程进度的配合，去年不适宜进行大的、系列的推广动作（担心后期没有

7、推广费用），以至于我们的客户来源范围仍有限，对落定的说服支持也不够；③今年上半年的统一思想，统一行动。今年以来，我们双方就主要的营销周期、主题和动作进行了多次研讨，为的就是现在这份体系，除了通过它，以发展商为核心的各合作伙伴坚决去执行更为关键。一、营销体系出台前已统一的关键点1、最迟今年7月底一组团顺利开盘，并具备样板示范区；2、06年实现项目销售额8500万；3、06年的营销推广工作以弘扬项目“品质演绎生活”为主题。第二部分开盘前营销体系细化执行稿一、营销体系说明1、为年度营销规划，在全年的技术层面上起到

8、纲领性的指导作用，所拟订的各阶段执行性计划亦据此制订。如有实际情况需修改，通过双方技术会研究解决。2、考虑到时间跨度长、市场变化因素大，为了更实际和客观，体系的详细程度侧重于开盘前，即在开盘前再进行新内容的补充。二、06年营销目标1、财务目标：在06年共实现0.85个亿的销售额。1、公关目标：xxxxx公司被公认为xx最具创新理念的实力型房开新军。一、周期分段（侧重于开盘前）与目标分解1、整合推广分阶段及阶段目标