金华某项目初步营销策划方案

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1、关于某项目初步营销策划思路一、工作目标企业形象建设方面：实现总销售额：实现净利润：二、全程营销策划工作内容时间安排项目前期时间：项目营销策划期时间：项目善后期时间：三、前期营销策划重点工作范畴1项目所在地初步市场调查：阶段A：主要对金华及义乌地区的宏观环境分析进行分析主要考虑在（经济环境方面、政策环境、行业环境、人口环境、技术环境入手）。阶段B：项目所在地房地产市场状况的分析第一：通过数据性的分析对城市房地产发展进行描述。第二：市场现状剖析。第三：未来走势预测。（主要对价格）阶段C：项目所在地板块市场分析第一：板块总体规划（主要包括其住宅规

2、划、配套规划、道路规划、绿地规划等）第二：板块功能定位：本区域是CBD或CLD。第三：板块开发动态：对已建、在建的新项目有充分扼要的认识。第四：板块物业价格水平分析。（为项目制定价格提供数据基础）2确定可类比项目，对可类比项目进行深度研究阶段A：确定可类比项目，并做出深入的调查与分析对推广时间、推广节奏、推广主题、单价、销控情况、包装、口碑、售后服务等关键因素进行统计分析。阶段B：对可类比项目进行全面分析包括：目标客户分析、优势分析、劣势分析、价格分析、促销分析、走势分析。3项目的SWOT分析：（1）项目劣势：（2）项目优势：（3）项目机会

3、：（4）项目威胁：4项目核心价值体系的建立（1）挖掘市场的最大价值：（2）赋予后天价值：包括概念、理念、增值空间、高尚居住群的互动关系等。5所定目标客户群并进行分析第一：哪些人是买家：第二：买什么样的房子：第三：为什么要买这样的房子：第四：谁参与了买家的购买行动？第五：买家以什么方式买房？第六：什么时候买房？第七：哪里买房？6项目开发主题定位及形象定位阶段A：项目开发主题定位阶段B：项目形象定位（VI定位）主色调、标识、导视系统等的建立7、项目产品策略建议阶段A：土地开发总平面规划与平面设计例如：1小区配套的全面性，布局的合理性。2景观设计

4、的观赏性与参与性。3单元布置的科学性与健康性。4户型设计的人性化5、建议采取错列排列。阶段B：交通道路规划建议结合小区体量制定出科学可行的路网规划，单元与单元之间的楼间距离决定其通道的宽窄，组团与组团的距离决定小区一级干道的宽度。阶段C：户型设计建议鉴于产品定位主要考虑在中层消费者，所以在户型设计方面建议考虑多一点实用，少一点浮夸。而户型朝向尽量做到南北朝向，在楼梯设计方面应多一些弹性，以便客户准备自己装修。阶段D：建筑设计建议：立面设计方面不应繁杂花俏，以简约、时尚为主。私家花园的美术处理则是重中之重。阳台的立面处理可采用华丽奢侈的法式风

5、格，衬托出房屋立面与屋主卧室的雍容华贵。阶段E：园林景观规划可以多采用日本石，桥，石椅等小品点缀，分布可用杂乱无序的方法布置，在一些必经之路处可以堆放一些参与性冒险性的湖石假山以提高小区的丰富性。阶段F：智能化系统设计建议门岗系统：停车场收费系统：可视对讲系统：安防监控系统：宽带系统：一、项目营销策划期重点工作范畴（一）、可类比项目重点竞争对手营销策略分析阶段A：可类比项目营销策略分析价格：卖点：销售期：促销：主力户型：服务：阶段B：重点竞争对手营销策略分析应针对具体竞争对手的优劣点进行定向追踪调查。（二）、推广策略定位A、推广定位（项目形

6、象定位与价格定位）VI定位、案名定位、价格定位、付款形式定位、B、推广策略（1）主题概念的诉求广告语：（2）生活方式诉求广告语：（3）整体规划的设计理念广告语：（4）环境的诉求广告语：（5）位置及交通状况诉求广告语：（6）品牌诉求广告语：（7）广告创意户外广告：报纸广告：电台广告：其他广告：（1）广告形式：建议采用主题系列为主：（2）广告阶段及形式控制：（3）媒介策略（三）、项目营销思路的提出A、营销思路体现a客户群的再清晰化b主要卖点展示B、促销策略C、营销环境营造a、售楼部：b、示范单位：（四）、项目投资竞争要素分析阶段1：入市时机

7、选择入市前：入市：持续：清盘：阶段2：价格策略确定总均价：确定位置权重系数并每栋单价差价：确定每栋销售单价并制作出价目表：付款方式：五、项目销售时间与销售控制工作1、内部认购期：2、正式推售期：3、强销期：4、持续期：5、清盘期：六、善后期重点工作安排1甄选并确定物业公司：考虑到项目总体供应量不大，建议选聘本地具有一定知名度而相对务实的中小型物业管理公司。2工程移交验收：监督并敦促开发或施工单位完善工程不足之处。3竣工验收：监督并参与工程质量验收工作，对下一步房屋交付工作提出解决性意见。4业主收房：销售部协助物业管理方向业主交付并使用所售房

8、屋。