太原市双喜城项目营销推广整体方案

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1、太原双喜城项目2008年营销推广整体方案北京海晟房地产开发有限公司市场部2008年3月21日目录第一部分营销整体策略2一、太原市场状况分析21.1太原宏观市场分析21.2区域市场分析（小店区）8二、竞争和机会分析9三、市场细分分析13四、客户分析14五、定位分析145.1项目概况145.2项目SWOT分析155.3项目综合竞争力评价185.4项目市场定位195.5定位深化19六、市场运营战略概述21七、整案营销目标22八、营销传播策略及沟通战术248.1案名建议248.2项目功能利益及个性利益分析248.3营销核心原则248.4主要战术手段258.5销售道具

2、配合298.6合作单位的选择31九、传播时间表38十、营销传播预算38十一、总结38第二部分销售团队的构建39第一部分营销整体策略一、太原市场状况分析1.1太原宏观市场分析1.1.12007年太原房地产市场整体分析2007年，太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平方米4606元，同比增长13%。2007年底，太原市新建商品房每平方米均价达到4800元，较2006年上涨14.6％。商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859元，同比增长近7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000元的大关，已经脱离普通市民收入

3、水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求也在逐渐增加。据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004年高居全国之首！排在其后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。2007年太原市新增楼盘近80个，新增在

4、售项目住宅规划总建筑面积400多万平方米，投放市场销售面积300多万平方米，市场供应量远远大于往年。太原市房价随之水涨船高，2007年底每平方米均价达到4800元，个别地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超过6000元。（数据来源：太原市房地产交易市场）1.1.22007年太原高档住宅分析今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007年7月份，山西省经济适用房价格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达5.8%。有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升

5、与目前市场上不断扩大的需求有着直接的联系。现在人们购房越来越注重户型、小区环境及配套设施等方面，而且随着今年股市的不断趋热，一些赢利资金也从股市撤出转而流向了高档住宅。”1.1.32008年高档住宅市场综合预测分析2008年高档住宅市场竞争将从争夺地段优势转向环境性、景观的营造及服务配套方面的提高。目前太原的楼盘比较高价位的项目大都是主要以其地段或周边的自然景观为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生,景观也是不可复制的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高档项目再想纯粹以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。随着上

6、海绿地集团和富力集团、及广州恒大、珠江地产等知名开发商的进军太原，可以预见，未来高档住宅的竞争将会从争夺地段优势转而向环境性和景观性及项目的独特性的方向转化，服务和配套方面的竞争也会日益激烈。高档住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高档住宅将会逐渐以商务型公寓为主。市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，商住两用的酒店式公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带

7、对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如小店区、汾河两岸、或靠近自然景观公园的一些地块）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。市场将呈“细分化”发展。现在的高档住宅，除了小部分是纯居住性质以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。未来的太原的高端市场将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、

8、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现。高档项目的质