王泽国房地产税务筹划讲座摘要

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1、王泽国税务讲座内容摘录1.纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。2．比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只要从你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，3．就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不行，也要交税。4．所以一定要养成事先考虑的习惯，我决策的时候考虑，我这种决策会带来什么样税收的麻烦，

2、这是我们这一堂课最关键的地方，筹划就是要把丑话说在先，要先考虑养成这种习惯，5．这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。6．要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，7．在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。8．凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的

3、当月申报缴纳营业税。9。第一，各种代收款项，没有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房子的钱还有各种价外费用，哪些费用属于价外费用呢？我们进一步看一下营业税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条

4、例第十五条所称的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价外收费，税务规定凡价外费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。10．第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支

5、出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏掉了。我讲第

6、三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍性。，收到的违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款，我们很多房地产企业会计误认为应当是营业收入，不应当交营业税。实际上因受让方违约，而产生的违约金和罚款，应当一并计入营业额，缴纳营业税11．比如说我设立的新企业，是一个从事咨询业务的新企业，就可以享受所得税两年的照顾，我成立一个销售代理，物业管理等等新企业，我可以享受多少年的免税。然后，利用这个新企业，将房地产企业一部分利润进行合法转移，可以享受税收负担减轻得好处。12．再比如收

7、购他人企业，在收购他人企业当中，收购方法得当，就可以很巧妙的利用被收购企业帐面的亏损，达到为收购企业所利用的目的。那么，根据我们国家税收政策的规定，如果你这个企业在收购亏损企业的时候，亏损企业帐面的亏损，可以拿到被收购企业的帐面上抵减利润，这样收购企业可以获得免予亏损得好处。这就取决于收购的方式方法，如果我们企业发生收购行为，我希望大家一定要在收购之前读一读这两份文件。一个是国税发，1998，97号文件，就是企业改组改制当中若干所得税问题的暂时性规定。还有一个文件，国税发2000年，119号文件

8、，对于规范企业的收购行为，以及收购过程当中的税收规定都做了明确的解释。在这里，我顺便给大家讲一下，在收购过程当中，技巧性的规定。比如说我这个企业想收购这个企业，我明知道它帐面亏损有一千万，如果把这一千万亏损带到我这个帐面上，等于我白讨巧了330万所得税。我现在研究的问题怎么样把一千万拿到我这里来，根据2000年119号文件精神，就是收购方支付给被收购方股东的现金，在不超过被收购方以其净资产折股到收购方股本面值的20％，就允许收购方将被收购方的亏损带到收购方来弥补，被收购方奏效。如果他现在帐面注册