房地产税收筹划-王泽国

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1、著名纳税筹划专家王泽国先生倾情奉献—《房地产开发企业如何进行纳税筹划》今天我们课程敏感性、前瞻性都很强，施展性也是比较强的，大家知道现在房地产市场和房地产企业，被社会公众关注的频率是非常高的，最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的管理逐步地在趋于规范和严格，对于房地产的税收逐步地加强管理，提出了一系列的整管意见，从2002年开始，房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽查，专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常

2、抽查日常稽查企业，它的覆盖面达到10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后，覆盖面是百分之百，就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业，都要接受税务检查。从2002年开始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特别是2005年，2005年房地产列为全国专项稽查行业，跟过去三年相比有一个质的飞跃，这个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面。所谓流于表面就是看你的帐面，你帐面反映多少收入，反映多少开发成本，配套费

3、用，就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不一样的地方在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积累了一套稽查房地产企业的经验和方法，毫无客气地跟大家讲，房地产企业的税务稽查，实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据，我刚才讲到的这两句话，已经形成全国地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的所有购房合同，以及抽调你这个合同所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你这个项目的交易全额，从而确定你的

4、收入总额。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的管理费用加在一起，就是你这个项目的开发成本和费用，收减支就是你的利润交所得税和土地增值税。应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两类，一

5、类是企业没有做好纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从，这个工作没有做好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的会计对收入什么时间结转，成本什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从工作肯定做不好。我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时间结转，是收到业主的款项，还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钱

6、什么时候叫收入你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最基本的命题，你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概念，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪位同志可以告诉我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家，现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地区，有混乱到这个地步，税务局他能不狠狠查你吗。收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上

7、也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这个概念，这是一类，就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，如果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作39。它的特点是各种经济交易事项已经完成，就是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想

8、改也改不了，剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税，这是第一类工作。第二类工作，纳税筹划也没做好。什么叫纳税筹划？笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没有完成，或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成，完全可以来得及事先加以调整，事先加以改变，事先进行重新计划安排，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企业