王泽国房地产企业税务筹划课件

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1、房地产开发企业的纳税筹划主讲人：王泽国教授王泽国简介：北京中诚瑞税务师事务所所长，北京注册税务师协会理事、注册会计师、注册税务师；从事过税务征管、税务教学研究、税务代理等工作；受聘于房地产、金融、高新技术等行业多家企业常年税务顾问。主要著作有：1、《纳税筹划理论与实务》2、《新纳税筹划及案例点评》3、《企业如何进行纳税筹划》等。房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。前言：讲义中主要涉及的政策文件：国税函（1998）53号国税函（1998）554号国税函（1999）144号财税（2001）160号国税函（2002）165号财税（2002

2、）191号财税（2003）16号国税发（2004）69号国税函（2005）83号国税发（2006）74号国税发（2001）142号国税函（2003）1114号国税发（2006）31号财税字（1995）48号国税函（2002）615号国税函（2004）938号财税（2006）21号国税发（2006）187号国税发（2003）89号国税发（2005）82号第一部分：学习有关房地产的涉税文件我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。1．营业税营业税的优惠政策又分为2个方面：◆对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营

3、业税；◆房地产企业自建自用建筑物免征营业税。2．房产税房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里。3．土地增值税我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：6◆若建造普通标准住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许扣除项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。◆因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地增值税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。◆以房地产进行投资联营，联营一方以房地产

4、作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。（根据财税（2006）21号规定，此条优惠政策已经取消）◆一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。◆房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没

5、有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。◆在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。第二部分：房地产开发企业遇到的问题：◆甲供材问题财税（2006）114号文，对装饰业甲供材的税务问题做出了规定，但目前没有文件对建筑业甲供材税务问题做出规定，再次特别提醒企业在入开发成本的时候不要重复计算成本。◆代收代付款项税务问题国税发（2004）69号只规定了免征营业税的代收款项，此外该问题极易跟价外费用扯上。◆合作建房税务问题国税函发

6、（1994）644号文国税函发（2005）1003号◆拆迁费用列支问题建议把此笔费用打入拆迁公司，由拆迁公司一次性开票给房地产开发公司◆境外费用问题掌握3个要素①合同协议②外汇换汇凭据③境外单位外汇签收单◆转作固定资产问题国税发（2006）31号中对此有规定◆视同销售价格问题6国税发（2006）31号文对企业所得税视同销售价格规定，营业税实施细则中对营业税视同销售价格对定。◆成本费用在不同项目分摊的问题成本的分摊在国税发（2006）31文中第二大条中有规定。费用的分摊目前没有规定的分摊方法◆关联企业交易的税务问题企业所得税法中对此有专门规定，期待实施细则的出台。第三部分： 房地产企

7、业主要经营活动的纳税筹划首先先谈谈税种筹划的主要方法：第一．营业税1．尽可能减少交易次数（尤其是内部交易）2．合作建房3．变销售为投资4．企业重组第二．土地增值税1．立项环节的筹划（非普通标准住宅和普通标准住宅）2．合作建房财税字（1995）48号3．分解收入成立装修公司，签订装修合同。分清应税收入和非应税收入4．销售价格的筹划适当的降价有时会引起税负的降低5．销售环节的筹划适当增加销售环节6．增加持有型物业7．适当增加开发成本8．企业分立和合并的方法第三．企业所得税