大沙120亩商住项目市场及定位报告

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1、大沙120亩商住项目市场及定位报告富盛地产2013-5-22出品人：富盛地产/骆仪克制作组：市场研究部/营销策划部/财务部谨呈：丰尚集团目录壹贰叁肆伍陆整体市场/14竞争市场/31本体分析/3客户分析/75产品定位/88项目规划/953本体分析壹本体分析【浔峰洲发展格局】浔峰洲形成三个中心区发展格局，金草洲、金沙洲以及海北新城，本项目就处于海北新城规划的大沙板块。海北新城海北新城大沙板块浔峰洲岛：金沙洲+金草洲+大沥海北新城1、《广州金沙洲》--“广佛都市圈中心的居住新城”2、《金草洲片区规划初步方案》-

2、-“岭南水乡旅游小镇”3、《海北新城战略》—”广佛乐活中心”《广佛--金沙洲地区同城整合规划》2011年1月11日通过省住房和城乡建设厅主持召开了专家评审会。海北新城占地11.78平方公里，规划人口高达19万人。海北新城位于大沥东部，广佛山交接的浔峰洲上，南邻黄岐海南片区，北街里水洲村，广州金沙洲，东望广州大坦洲岛，西眺里水沙涌。根据政府2010年规划定位，“海北新城”将是一个半居住、半商贸的区域，定位为“广佛乐活中心”。海北新城：面积最大，外来规划人口基数大，但发展明显落后于广州金沙洲片区本体分析【海

3、北新城】海北新城-大沙板块大沙板块占地约1277.589亩（约85万平方米），管辖6个生产队。目前常住人口约5000人，其中本地村民约1600人，外来人口约3400人。企业类型：以藤业为主（占比高达80-90%），五金以及其他零散行业为辅。大沙板块大沙板块：位于海北新城西北部，常住人口约5000人左右，外来人口占比68%万科四季花城里水【大沙板块】本体分析本体分析【隶属行政区】海北新城大沙板块项目大沙板块属于海北新城规划区，在行政区划上属于大沥黄岐板块金草洲片区属于大沥里水区域。金沙洲片区在行政区划上属于

4、广州市由于所处的行政区划的不同，形成明显的板块特征及不同的客户群体本体分析【交通现状】金沙洲大桥广佛高速广州环城高速黄岐大桥丰岗大桥本项目项目所在的浔峰洲区域路网中看出，进入本项目区域的路线中主要有广佛高速、广州环城高速两条高速路，以及通过金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入。金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入金沙洲、海北新城、金草洲区域。金沙洲大桥黄岐大桥丰岗大桥金沙洲海北新城金草洲由于路网限制，进入项目最便利的路线是“广佛高速-大沙路”以及通过黄岐大桥的“海北大道-大沙路”为主。本体

5、分析【交通规划】未来的路网规划有1-6条交通线路，如图所示：1沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区2北环高速（现状）3金沙洲大桥（现状）4大坦沙大桥（规划）5黄岐大桥（现状）6大坦沙大桥（规划）沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区大坦沙大桥（规划）金沙洲沿江路（规划），连接黄岐、广州芳村未来路网规划主要打通同广州区域的连接，同大沥区域作用不大。本体分析【小结】金沙洲板块成为吸纳广州置业客户的桥头堡。项目所处板块属于大沥海北新城，由于限购政策的存在，在区域上吸纳广州客户存在一定难度。在交通条件方

6、面可以看出，目前路网现状导致项目板块对外辐射不强，辐射客户区域范围收窄。未来路网规划以打通广州区域交通瓶颈为主，对黄岐区域的拉动不大。项目板块的区位特性及交通现状给项目客户定位造成了一定的难度，“政策”“交通”是两个不得不跨过去的坎。藤艺创意产业园现代生态观光岛滨海景观长廊亲水居住组团都市商贸综合区滨江高尚居住区中小学校配套大沙新邨（村民公寓）绿地1234567本体分析【现规划一期项目】现规划一期项目：用地面积：78332.55㎡合117.5亩。容积率：3.5计容建筑面积：274164建筑密度：30%限高

7、：车位：1:1功能定位：滨江高尚居住区首期117亩地块在大沙旧改片区位置及规划示意本体分析【现规划一期项目】本体分析【117亩地块现状】河道山体民居河道优势：地块上物业以厂房为主，拆迁难度不大。西边有滨江景观、东面有山体景观靠近配套完善、居住环境成熟的万科四季花城项目大沙以藤业产业为经济支柱，吸引了大批外来人口，带来一定的消费潜力。劣势进入便利性不强，只有一条大沙路进入西面河堤占用、北面村居密布项目位置相对偏僻，商业价值不是很高。山体山体河道贰14整体市场2013年3月各地“国五条”细则出台，限购限贷政策

8、再次收紧7月6月5月4月3月2月1月多项土地制度改革试点中山成全国首个限价松口城市超14城市变相松绑楼市芜湖等3地新政被叫停中央政治局：根据形势变化适时适度预调微调住建部研究调控长效机制上海持证满3年买二套房被停严格执行限售政策国务院确定今年七大任务制定收入分配改革方案我国住房保障制度体系框架建设加速温家宝：宏调要及时预调微调严格实施楼市限购扬州新政得到住建部首肯地方楼市微调渐获默许33个案例仅5例被叫停央行3年半首次降息0.