西双版纳临河商住项目规划指导及定位报告2013.ppt

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1、版纳流沙河地块建筑设计指导昆明筑石房地产经纪有限公司2013·08问题一：做什么产品？问题二：做多少此类产品？问题三：做怎样的产品？附录：回报率测算本次报告主要解决如下三个问题1.1：地块分析1.2：区域市场分析1.3：物业类型建议问题一：做什么产品？地块分析1.1景洪市区门户，机场到城区的必经之路城市新区首建项目道路交通分析临近G214国道，连接宣慰大道，直通主城区待建共享配套：商业中心万达广场、三甲医院、一流中小学校、高尔夫球场、主题配套资源分析现有及规划配套资源：空港经济圈、版纳旅游度假区

2、、主城区的交汇区域、景洪行政中心温泉资源江景资源空港经济圈地块条件分析地块形状不规则，临街面较长、临江面较长，具备一定的临街商业价值和景观资源价值；地块标高低于市政道路标高，有利于建设半地下车库，可适度降低地下车库建安成本，同时可将地下空间作为赠送面积提高产品附加值；地块临江，且现有鱼塘位于地块内，地质条件（地下水位）将对建安成本造成较大影响；地块位于机场航线管制范围内，航空限高36米成为制约本项目产品设计的重要因素。小结本项目处于城市新区，周边市政配套不完善，唯一能满足项目配套的万达国际度假区

3、是本项目的主要竞品，若采取正面竞争的战略极不利于本项目发展，只能采取“补缺占位”的方式确立本项目在区域内的市场定位，方为取胜之道。本项目土地成本高于万达国际度假区，土地成本决定了不能采取“安厦·雨林溪谷”的价格竞争策略。江景资源、温泉资源等为本项目带来了一定的附加值，但其对刚需客户的置业因素权重中远远低于市政商业配套，但对旅游人口则具备更强的吸引力。区域市场分析1.2片区划分及功能诠释嘎洒片区嘎栋片区曼弄枫片区江北片区中心城区嘎栋片区中心城区嘎洒片区江北片区（B）曼弄枫片区企业集聚的载体、产业升

4、级的平台、城市发展的新区、规划度假区景洪城市发展轴中的“新城组团”，以及景洪市中心城区未来城市发展的核心区域空港经济圈的核心，以休闲旅游为主，商业经营开发为辅的城市功能板块集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假区城市行政、文化、经济中心区域，传统核心区橄榄坝片区橄榄坝片区名胜景区，傣文化以及热带雨林自然风光的首选地热销项目主力供应：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡、公寓30-60㎡、产权酒店30-50㎡、商业30-600㎡项目名称面

5、积/㎡住宅面积洋房面积公寓面积产权酒店商业别墅商墅写字楼标准层曼景兰古城70-8030-5030-20001000西双十贰城40-7035-12030-100200-3000雍玺台202-21960-250傣江南二期175-20037-5837-600版纳一品90-14150-90滨江果园度假山庄78-17840-8046-97滨港国际50-20030-5030-1000菲霖公馆30-5020-500鑫盛时代116-11730-40中景明城30-50宽慰金橡湾72-140安厦雨林圣提亚纳40-8

6、450-90200-336锦绣时光117-12340-5060-300200-800曼城80-18030-50勐泐悦城78-16030-60天瑞万象城79-120120-140雨林澜山80-130150-353林语半山136-150200-485兴豪门50-20230-40林雨江畔72-12030-40告庄西双景30-17430-7000东盟国际30-4030-110汤泉原乡50-118万达西双国际度假区70-13035-50热销市场竞争：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡、公寓30-60

7、㎡、产权酒店30-50㎡、商业30-600㎡项目名称面积/㎡住宅面积洋房面积公寓面积产权酒店商业别墅商墅写字楼标准层曼景兰古城70-8030-5030-20001000西双十贰城40-7035-12030-100200-3000雍玺台202-21960-250傣江南二期175-20037-5837-600版纳一品90-14150-90滨江果园度假山庄78-17840-8046-97滨港国际50-20030-5030-1000菲霖公馆30-5020-500鑫盛时代116-11730-40中景明城3

8、0-50宽慰金橡湾72-140安厦雨林圣提亚纳40-8450-90200-336锦绣时光117-12340-5060-300200-800曼城80-18030-50勐泐悦城78-16030-60天瑞万象城79-120120-140雨林澜山80-130150-353林语半山136-150200-485兴豪门50-20230-40林雨江畔72-12030-40告庄西双景30-17430-7000东盟国际30-4030-110汤泉原乡50-118万达西双国际度假区70-13035-50热销占地面积22