咸通销售培训 房地产基础知识（金雁）

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1、房地产基础知识金洪宇2014年2月编制销售员培训（内部培训资料，请勿外传）第一章城市土地和城市规划知识P03-第二章房地产建筑知识P09-第三章房地产测绘知识P23-第四章房地产统计指标（简略）P53-第五章房产开发流程P54-第六章房地产销售相关专业术语P61-第七章房产销售中的常见问题及解决方法P65-第八章销售怎样应对难成交的客户P74-目录第一章城市土地和城市规划知识国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地（国有土地、集体土地所有权）：1、发展商只有得到土地使用权才能建房

2、•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）土地获取及年限第一章城市土地和城市规划知识1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线城市规划常用术语及指标【用地红线】经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值

3、。【建筑密度】一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。【道路红线】规划的城市道路路幅的边界线。【建筑红线】城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。【绿化率】指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。第一章城市土地和城市规划知识基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米　　　容积率：6.87覆盖率：41%容积率的计算？第一章城

4、市土地和城市规划知识容积率的计算规定？建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。一般纳入容积率的部分，都可以发房产证和土地证。当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积底层车库、自行车库等层高＜2.2米的建筑不计算建筑和面积，也不纳入容积率指标。绍兴县、平水部分土地在出让时规定“地下室可纳入容积率指标”时，则计入容积率。第一章城市土地和城市规划知识地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下室:房间地平面

5、低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。地下室地面地面地下室地面地面1/2线1/2线1/3线在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中第一章城市土地和城市规划知识第二章房地产建筑知识⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层，高度≤10米的建筑）、多层住宅（4—6层，10米＜高度≤24米的建筑）、中高层住宅（7—9层）、高层住宅（10层以上，高度＞24米）、超高层（28层以上，高度≥100米，）。部分地方

6、又把7-17层称为小高层，但这个不是规范分类。公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。绍兴一般高层建筑规定不超过60M，部分地块放宽至100M。建筑物的分类第二章房地产建筑知识⑶按建筑结构分类砖木结构建筑：砖柱、砖墙与木头梁柱构成。砖混结构建筑：部分砖柱、砖墙与混凝土梁组成，砖墙起支撑承重作用。钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架简体结构、筒中筒等。钢结构。建筑物的分类第二章房地产建筑知识剪力墙其实就是现浇钢筋

7、混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式建筑物的分类第二章房地产建筑知识框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结