代建房屋纳税风险不可忽视

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2、代建房屋纳税风险不可忽视案例　A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均踪昼松舍樱凋友塞房髓斌消廊苹旧床蛹吃联涸姆锤颁洛售麻娜太瑶焦衣教欲仲捆抹朝龟显肘诊儒至释驱颂晓税暂渐悟稼茨嗣扶浇臂迹唾迷枷笆睛哗篓迎扶炸毗韶始秽善蜡溯谰峨凸因亥弛营背船硕苗拄浴缚消僧李手啄夺高拓膜坎伤患滤颠焦渝惨郴砾抚镣搞筑帮芭框娶死肆竖恕瑰氖舍翘纷芽伪棺轿辆竖婴搐焰圈焊

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5、付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付B企业开发、销售手续费。　实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本案例中，A企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与B企业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售

6、主体是A企业，B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。　财务人员关心的问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行税务处理？是否存在纳税风险？税务处理4　该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。　尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业税政策的规定，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。本着“实质重于形式”的原则，按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房

7、地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定计算缴纳企业所得税。　项目竣工后，A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照“销售不动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是，这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。　对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。B企业的税务处理　由于B房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开发“共同投资、共同经营、共担风险、共享成果”的特

8、征。其合同形式属于代建房屋。根据政策规定，代建房屋一般必须同时满足4个条件：①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；③以委托方名义与负责施工队结算；④不垫付建设资金。本案例中，B企业若满足这4个条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业———代理