房地产行业：杠杆深几许不忧亦不惧

《房地产行业：杠杆深几许不忧亦不惧》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、目录引言：如何度量居民杠杆1总量视角：居民杠杆率量有空间2存量：居民杠杆率处于国际中下水平，偿债能力充沛2指标1：居民贷款余额/GDP2指标2：偿债比率（偿还债务本金与利息/住户部门可支配收入）3指标3：存贷比（住户贷款余额/住户存款余额）4增量：按揭负担与国际持平，低贷款成数加码行业稳定性5指标4：按揭负担比（月供/人均可支配收入）5指标5：贷款成数（新增房贷/住宅成交额）6城市视角：存量财富支撑核心城市增量杠杆维系国际较高水平8存量：城市能级决定杠杆空间8存贷比：核心城市财富水平对杠杆具备强支撑8偿债比

2、率：个别城市杠杆承压11增量：一线城市略高于国际水平，比预期乐观13贷款成数：一线城市与全国水平相当，整体风险抵御能力较强13按揭负担比：不如预期中那么重14总结：总量和重点城市杠杆皆具持续性16居民杠杆质量较高16热点城市供需结构强化杠杆稳定性17经济发展水平承托杠杆19热点城市综合实力将继续提升21图表目录图表1：杠杆率衡量指标划分1图表2：全球主要经济体居民杠杆率2图表3：中美日韩港英居民杠杆率（贷款余额/GDP）3图表4：全球偿债比率对比（%）3图表5：我国偿债比率趋势3图表6：韩国消费性支出占可支

3、配收入比重vs偿债比率4图表7：澳洲房价指数4图表8：中美日德韩家庭部门存贷比5图表9：全国整体按揭负担比情况5图表10：基尼系数对比6图表11：美国按揭负担比6图表12：日本按揭负担比6图表13：英国按揭负担比6图表14：全国一手房及二手房交易规模7图表15：新增房贷/年度住宅成交额7图表16：各国首付要求对比7图表17：各国房贷成数比较7图表18：26城居民存贷比（理财修正数据）8图表19：26城居民杠杆率分组情况9图表20：分能级和分区域居民存贷比（理财修正数据）10图表21：分能级和分区域存贷比（住

4、户贷款余额/住户存款余额）10图表22：26城存贷比与偿债比率11图表23：国内一、二线城市2017年偿债比率对比（%）12图表24：2014-2017偿债比率增幅差与2017年偿债比率12图表25：居民贷款成数13图表26：公积金修正后贷款成数13图表27：居民新增总贷款/年度住宅成交额14图表28：公积金修正后居民新增总贷款/年度住宅成交额14图表29：各城市居民贷款成数测算14图表30：各城市按揭负担比（单位：元/平方米，平方米，元）15图表31：消费贷款占比和购房贷款占比16图表32：商业银行整体不

5、良率和个人贷款不良率17图表33：近5年住宅成交面积总量/住宅土地成交建筑面积总量17图表34：2018和2014住宅成交面积/住宅土地成交建筑面积比例差值17图表35：新增住宅面积中刚需和改善需求比例18图表36：2015-2017年总需求与土地总供给18图表37：2015-2017年总需求与批售总供给19图表38：26城人均GDP和居民存贷比20图表39：26城房价涨幅和居民杠杆相对增速20图表40：26城市城镇人均收入增速与偿债比率增速对比20图表41：26城常住人口增速与居民存贷比相对增速21图表4

6、2：各城市“十三五”人口及产业规划22图表43：各地近经GDP调整后的金融机构存款净增额23引言：如何度量居民杠杆我们曾在16年发布的报告《杠杆上的房地产系列之二：居民加杠杆：这个负担不甜蜜》中，以居民部门杠杆率、交易杠杆率以及按揭负担比等几个维度进行了居民杠杆的国际比较。也正是16年四季度开始，金融去杠杆拉开序幕，整个金融杠杆的调整持续至18年年中。在这一过程中，居民杠杆率也在继续提升——这也构成了中期角度市场对房地产市场的质疑：在目前的杠杆水平下，市场对货币宽松以及政策是否还具备足够的弹性？这也是我们做

7、杠杆细化研究的缘起。对于杠杆约束的问题，我们认为城市数据比整体数据更有价值。因为市场对房地产的忧虑主要在两个层面：一二线城市的杠杆空间，以及三四线城市的需求空间。因此，在探讨居民杠杆的过程中，我们将侧重于核心城市的杠杆研究。衡量居民杠杆的指标众多，我们从将指标切分为存量指标和增量指标：存量指标包括：1）居民贷款余额/GDP，这一计量属于国际上衡量居民整体杠杆率的通用指标；2）偿债比率（偿还债务本金与利息/住户部门可支配收入），这一指标直观反映居民的偿债能力；3）存贷比（住户贷款余额/住户存款余额），这一指标

8、同样体现居民偿债能力，但我们认为这一指标比指标2偿债比率的可信度更高，因为国内对实际收入的计量误差较大，而存款对居民财富值的反映更真实。增量指标包括：4）贷款成数；即购房杠杆，房贷占总购房成本的比例；5）按揭负担比：在目前的贷款成数之下，新增需求达到城市目前人均居住水平，按揭还款占收入的比重。图表1：杠杆率衡量指标划分居民贷款余额/GDP存量指标偿债比率（偿还债务本金与利息/住户部门可支配收入）存贷比（住户贷款余