房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究——以zh集团zy项目为例

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1、学号：4136040076学校代码：10207论文编号：密级：公开硕士学学位位论文房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究—以ZH集团ZY项目为例姓名：谭家宁学院：会计学院学位类别：专业学位学科专业：会计硕士指导教师：卢相君教授2016年5月REALESTATEDEVELOPMENTENTERPRISELANDVALUE-ADDEDTAXPLANNINGRESEARCH-FOREXAMPLEZYUSEFULREALESTATEPROJECTSADissertationSubmittedFortheDegreeofMasterofManagementCandidate:TanJianing

2、Supervisor:LuXiangjunSchoolofAccountingJiLinUniversityofFinanceandEconomics学位论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者签名：日期：2016年5月30日学位论文使用授权声明本人完全了解吉林财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可

3、以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名：导师签名：日期：2016年5月30日-1-摘要房地产业的税收收入即使国家财政税收的主要来源，又是地方财政收入的重要组成部分，其中土地增值税是房地产开发企业最主要的税种之一。近年来，房地产市场竞争激烈，政府通过一系列宏观调控后，从整体上并未得到改善，政府采取新型手段进行治理，将行政主导模式变为政府主导模式，在2014年政府工作的报告中，近10年首次提出将在全国建设保障房，而并未提出调控房地产行业。相反的是，房地产行业的税负不断增加，2013年央视数次曝光我国著名上市房地产企业拖欠土地增值税事件，虽然最终均由

4、主管当局为其摆脱罪名，但社会上的各种猜疑与舆论此起彼伏，主管当局面临巨大的压力，这些压力都将在土地增值税管理与税收政策上施加，促进土地增值税清算成为开发商面临的主要困难。房地产企业遇到新的挑战，必须结合企业战略发展，制定土地增值税筹划方案，从根本上减少企业面临的赋税，以适当方式延迟纳税清算，也是房地产企业重新洗牌面临的主要问题。文章主要的研究对象为房地产企业土地增值税纳税筹划，在此过程中结合理论与案例分析，对ZH集团下属吉林公司的ZY项目进行土地增值税纳税筹划。以《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及我国土地增值税相关的法律法规等作为基

5、础，制定筹划土地增值税的四个方案，方案一：税收优惠的选择；方案二：清算时间的选择；方案三：临界点分析筹划法；方案四：房地产开发企业营销策略的选择。文章与ZY项目当前状况相结合，并未确定上述某个方案作为实际应用的最佳方式，通过分析项目运行状态，再确定最终应用方案，达到节税最佳成效。文章由五个部分组成，第一章，简单描述研究课题的背景与意义、国内外文献、文章使用的研究方式与详细内容等；第二章，介绍纳税筹划的基本概念，详细分析我国税收筹划的当前状态与纳税筹划实际应用的主要原则；第三章，描述实际案例，对ZH集团进行简要概述，再对吉林公司ZY项目概况，针对目前行业状况及ZH集团土地增值税的税负情

6、况对ZY项目纳税筹划的必要性和可行性进行分析；第四章，分析实际案例，针对案例设计四种不同的纳税筹划方式，与四种方式相结合制定与企业相符的纳税方案，总结四种方式对房地产企业的影响；第五章，得出本文的研究结论，提出本文研究的创新与不足之处。关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划IAbstractAtpresent,themainsourceoffinancialrevenuefortherealestateindustry,realestatetaxrevenueatthesametimeisalsoanimportantpartofthelocalfiscalrevenues,there

7、alestatetaxthemaincategoriesoftaxesforthelandvalue-addedtax.Inrecentyears,therealestatemarketcompetitionisintense,throughthenationalnatureofthemacroeconomicregulationandcontrol,asawholehasnotimproved,thestateshalladoptanewapproach