宏观调控下的商品住宅价格影响因素研究

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1、分类号UDC密级单位代码10151宏观调控下的商品住宅价格影响因素研究姜维维指导教师周显文职称学位授予单位大连海事大学副教授申请学位级别企业管理硕士学科(专业)企业管理论文完成日期2013．03答辩日期2013．06答辩委员会主席AStudyoninfluentialfactorsofthecommodityresidentialhousepriceundertheMacro-controlthesisSubmittedtoDalianMaritimeUniversityInpartialfulfillmentofthereq

2、uirementsforthedegreeofMasterofBusinessAdministrationbyWeiweiJiang(BusinessAdministration)ThesisSupervisor：ProfessorXianwenZhouMarch2013大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰写成博／硕士学位论文除论文中已经注明引用的已在文中以观确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未公开发表

3、的成果。本声明的法律责任由本人承担。学位论文作者签名：j斫≥佩学位论文版权使用授权书本学位论文作者及指导教师完全了解大连海事大学有关保留、使用研究生学位论文的规定，即：大连海事大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连海事大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文0同意将本学位论文收录到《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》(中国学术期刊(光盘版)电子杂志社)、《中国学位论文全文数据库》(中国科学技术信息

4、研究所)等数据库中，并以电子出版物形式出版发行和提供信息服务。保密的论文在解密后遵守此规定。本学位论文属于：保密口在年解密后适用本授权书。不保盔巳／‘请在以上方框内打“√”)论文作者签名喜螭艰导师签名：)日期：如f；年b月谚日中文摘要摘要本文来源于当前的热点话题房地产业，具有现实的研究价值。近些年来，全国一线城市商品住宅市场升温，也引起二三线城市房价攀升，远超过居民的同期收入增长水平，而政府对房价的调控政策的接连出台，也没有压下房价陕速上涨的势头。在这种情势下，了解房价上涨的根本原因是至关重要的，本文正试图在这方面做一些有益的

5、尝试。此外，城市住宅价格是政府进行房地产调控的重点所在。通过参考大量文献，发现大多数研究都只从某一角度进行分析，注重某一因素的变化对房价的影响，或只从理论上进行分析，得出的结论明显缺乏说服力。本文的研究思路简要且清晰。首先，从住宅价格、销售量、房企投资、住宅供需情况以及土地的价格和供需情况等主要方面分析了近年来我国住宅商品房市场的现状。然后，从经济学的经典供求理论入手，通过数据表格，折线图，流程图等来阐述导致房价变化的原因，包括分别影响供求两端的主要因素和能够同时影响供求的主要因素。同时，结合2003．2012年北京、上海、深

6、圳、广州、南京、沈阳、宁波等一二三线城市住宅市场相关数据，分区域对这些变量因素与住宅价格的多元关系进行例证分析。研究结果表明：供给方面，成本的增加对房价有推动作用，但不是主要因素；房价的上涨主要受土地供应量和贷款额的影响。土地供应量与房价～般成正相关，而贷款额越大，商品住宅市场就越繁荣。股价主要通过贷款额来影响商品住宅销售价格，但这个过程十分缓慢。和股价相同，银行拆借利率和货币供应量也是通过影响贷款额进而影响房价。需求方面，住宅刚性需求和投资性需求是房价上涨的两个推动力，而造成需求增加的主因是年龄结构，城市化率和居民人均可支配

7、收入等。最后探讨了国家宏观调控政策对供给和需求端的影响，主要研究了土地政策、货币政策及税收政策的基本机理和传导机制，并重点对设计开征物业税和建设国家保障性住房解决住房供需矛盾的有效性提供了参考建议。现阶段，要想彻底解决房价过高的问题，必须认识到推动房价过高的根本原因是其背后强大的需求群体。因此，政府的调控不应仅仅局限于抑制投资性需求，一方面要保持现阶段宏观调控的力度，另一方面加大力度进行保障性住房的建设，解决根本的住宅性需求。关键词：商品住宅价格；供给；住宅性需求；宏观经济因素；调控政策英文摘要ABSTRACTThispape

8、rcomesfromthehottopicthatistherealestateindustry,andhascertainpracticalresearchvalue．Inrecentyears，therealestatemarketofnationalfirst—tier