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1、CONSTRUCTIONECONOMY房地经济2006.4总第282期商品开发模式下的建筑策划——以杭州河滨公寓为例1,2■廖巍华(1.浙江大学建筑工程学院,杭州310029;2.杭州河滨房地产开发有限公司,浙江310006)[摘要]在商品开发模式下,建筑策划对一个房地产项目开发的成功与否至关重要。通过建筑策划,提升房产品的品质,以品质立市,最终达到经济效益与社会效益双赢的目的。本文用实例阐述了建筑策划在项目开发中的重要作用。[关键词]商品开发;建筑策划[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X(2
2、006)04-0063-03析的目标就是如何提高其目标价值。该公寓东临杭1概念州市建国北路,西趋约60米宽的东河公共绿化带,用在商品开发模式下,建筑策划的经济性研究应地36.5亩,容积率2.5,建筑密度30%,绿化率30%,总作为重点。由于商品房的开发建设受投资者、用地规建筑面积近10万平方米,分两期实施。建国北路为双划等诸多因素限制,目前国内房地产开发商大多进向六车道,属南北向交通干道,两侧人行道较窄。在行独立规划、设计和决策,因而开发商自身的建筑修2000年杭州市首届西博会期间,开发商在土地拍卖养直接影响房地产项目开发的建筑
3、品质,建筑策划会上拍得河滨公寓项目地块,被当地媒体称为“宇宙只有体现出在实现项目利润过程中的重要性,才能价”商住用地,其土地楼面价近5300元/平方米,为该为广大开发商所重视,从而对提高整个商品房市场区域当时商品房销售价(均价约6000元/平方米)。因建筑的品质产生影响。此,经济上成功与否成为开发商和当地业内关注的一大焦点。2前期定位中的建筑策划河滨公寓开发初期,开发商比较认同保守的原2.1建筑策划的目标规划设计目标:亦即沿街的一面沿红线商铺做足,住前期定位是决策的一个重要过程,通过对不同项宅则按照最小间距同样做足,建筑造型规矩
4、,建筑材目影响因素的具体研究,从技术和经济两个方面进行料尽量节约。根据价格上升的预期空间和商铺部分全面系统分析,为做出正确投资决策和实现决策科学的弥补,该方案基本可以解除“宇宙价”危机,却也无化提供理论依据。在商品开发模式下,须将经济性分利可图;然而开发商不可能仅仅是为了城市改造,经析作为基础,对基地特别是周边环境和对经济效益的过对项目基地详细的可行性分析,最终放弃了保守影响因素作重点分析。本文以河滨公寓的建筑策划为的原规划设计方案。例,探讨有关商品开发模式下的建筑策划。通过销售对象调研,河滨公寓的住宅销售群体2.2河滨公寓的前
5、期定位策划确定为二次购房的成功人士,年龄基本为中年,这一河滨公寓的主要房产品是住宅和商铺,基地分群体经济上具有较高的承受能力,对房产品也具有63CONSTRUCTIONECONOMY2006.4总第282期房地经济较高的要求;商业则定位在精品商店,如旗舰店、品筑。方案从北到南依次形成公共绿地、下沉广场、步牌店等,这些商店对购物环境要求较高,也能通过商行街、商务楼广场四处对外开放空间。“弓”型的地上品附加值承受较高的房价。商铺布置,结合下沉式广场,既充分利用了住宅落地从河滨公寓住房价格构成要素分析,土地价已占面积,也增加了1000
6、0平方米的地下商场。成本的主要部分,其他成本的控制对住房价格的影响住宅设计则通过景观分析,增加景观房、露台房较小。同时由于该楼盘的定位较高,预售价格必然成的数量。适当提高建筑高度,减少了一栋建筑,使天为该区域的领头羊,建设成本必须提高标准而不能降际线更加丰富,楼间距更大,东河绿化带的视域也大低,才有可能以优质来创造优价。这就为产品的中高大加宽,有力地增添了高档住宅的说服力。楼间距的档定位提供了依据。通过对项目基地本身及周边条件拉大也使得内庭院的布置更加游刃有余。的分析,认为基地地处市中心,而且共享城市公共绿河滨公寓一期建筑规划分
7、析可以说明其经济收化带,具有闹静结合的特点,与商业和住宅的各自特益的变化。(见表2)点紧密吻合。市中心景观住宅含金量勿庸置疑,商铺3.2空间特质的市场策划则更是一铺千金。于是提出了加大商业比例,提高住房地产开发的产品是建筑围合而成的空间,分宅景观享有率的设计目标,加大成本投入,提高产品析空间的特质,并通过建筑方式增强其特质,被市场品质,扩大与周边商品房的价格落差优势,以实现经接受的可能性也就越大。居住建筑必须提高居住舒济效益目标,并为城市留下优秀建筑作品。(见表1)适性,商业建筑则须营造出商业氛围,抓住空间特质产品的品质提高,就
8、更能满足客户的消费心理。河滨3建筑策划的具体应用公寓沿街近500米商铺成功营造了商业氛围,是项目3.1高含金量产品的重点规划成功的关键之一。根据管理经济学有约束条件下的利润最大化原河滨商业“弓”型的平面布局围合出了内庭院、下则,在土地资源有限,建设成本基本固定的
