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1、浅析旅游商品开发的现状及策略——以杭州市为例1、相关定义1.1、基本概念1.2.1房地产与商品房1)房地产概念、涵义在英文中,房地产的名称是”realestate”,指土地、建筑物及有关设施及相应的权益。[5]根据这种定义,房地产包括实物形态(土地和建筑物)及相应的无形形态(权益)两部分,通常房地产中的土地及相应的权益称为”地产”,建筑物及其相应的权益称为”房产”。地产是房产的基础,处于主导地位。在商品经济条件下,房地产是大宗商品,同其他物质形态的生产资料和消费资料相比,其有六方面的特殊性:长期性
2、、不可移动性、高额度消费、系统性、社会性及带动性。2)商品房的概念、分类“商品房”概念是随着商品经济的出现而产生的,是我国现阶段出现的一个特有概念。商品房属于可以取得独立产权的一类房产,是城市房屋的一个组成部分。关于商品房的定义,理论界关注较少,对其概念也没有达成共识。张蓉(1997年)认为商品房指由发展商在有偿获得国有土地使用权的土地上开发建设、在市场上销售的房产。此概念明确指出了商品房的主要特征在于商品房的商品性质,但是从涵盖的范围来看,仅仅涉及房地产一级市场的商品房,范围较窄。另外还有一类代
3、表性的概念是以商品房消费者为出发点,消费者以商品价格租用或者购买的房屋为商品房,这个概念并没有突出现阶段商品房生产过程中生产者的地位。笔者认为商品房6指开发商在合法取得土地使用权的土地上开发建设、在市场上以市场价出售或者出租的房产(房地产的不可移动性和分隔性决定商品房也包括部分自用面积),在房地产二级、三级市场上出售或者出租的由开发商合法开发建设的房产也属于商品房的范畴。商品房按其功能可以分为商品住宅、写字楼、商业用房、停车场、厂房等,商品住宅是最主要的类型。商品房按其高度可以分为低层建筑(1-3
4、层)、多层建筑(4-6层)、中高层建筑(7-9层)、高层建筑(10层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑)、超高层建筑(100米以上)。1.2.2商品房开发商品房开发的概念有狭义和广义之分,狭义的商品房开发指开发商在己经取得规划许可证和土地使用证的土地上建设商品房的过程;广义的商品房开发还包括经营和管理商品房的过程。商品房开发所利用的城镇土地来源主要有以下几类:郊区农业用地转化为城镇建设用地的生地和熟地、旧城区空置的土地、房屋拆迁的置换地等。由于商品房类型涵盖较广,详尽的资料难以收集,
5、另从商品房构成比例来看,商品住宅、写字楼和商业用房占据了主导地位,对城市发展和城市空间结构的影响最为显著,故本文所论述的商品房开发主要是指此三种类型。1.2.3城市空间结构城市空间结构(urbanspatialstructure)作为空间要素的组合格局,可视为一种复杂的人类社会、经济、文化活动在特定的环境条件下的地域投影,是指城市各物质要素的空间区位分布特征及其组合规律,是城市功能组织方式在空间上的具体体现。1.2、自驾车旅游的定义自驾车旅游这一单词,最早出现在自驾游的发源地美国,发展初期,由于人
6、们大多选择在周末驾驶汽车进行户外旅游,遂把自驾游称为Sunday-drive,后来逐渐演变并用9Drive-travel一词描述。出游者以汽车为交通工具,借助旅游目的地所拥有的人文底蕴、自然环境及相关设施设备,进行吃、住、行、游、购、娱等充满个性色彩和体验意义的旅游活动。其中国外学者Wall(1972)、Prideaux(2001)、Olsen(2002)等提出的自驾游定义对于本文较具参考意义。国内较多学者也对自驾游的概念进行了定义,其中诺木汗_、宋伟(2005)_、张晓燕(2005)_吴巧新(2
7、005)_等人的定义对本文较具参考价值。2013年发布的《中国自驾游发展报告(2012-2013)》中,对自驾游的定义也进行了阐述,指出”自驾游是有组织、有计划,以自驾车为主要交通手段的旅游形式”笔者以张晓燕(2005)_对于自驾车旅游的定义为基础,将自驾车旅游界定为:自驾车旅游是人们驾驶私家车或者租赁汽车,以休闲体验为主要目标,以自助出游为主要组织形式,强调旅游过程的自由感、参与性、体验性,以及由此而产生的一些列旅游活动的总和。1.3、红色旅游商品的概念综合本章前两节的内容,我们可以将红色旅游商
8、品的概念界定为:旅游者在红色旅游景区游览过程中,出于商业目的之外购买的,以红色旅游纪念品为核心的有形产品。其核心为红色旅游纪念品,其形式可以表现为工艺品,土特产等。同时也可以包括在红色旅游过程中消费的贴有”红色标签”的食品、饮料、生活用品等,它满足了旅游者纪念、炫耀、馈赠、收藏和生活等方面的需要。对于这个概念,本文从以下几个方面理解:一是红色旅游商品虽然包括食品、饮料、服饰、生活用品等消费品,但是其核心为纪念品。纪念品和普通消费品的本质区别在于其存在上的长久性,和不以其使用价值为目
