关于住房按揭贷款资产证券化的思考

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1、一、住房按揭贷款证券化在我行运用的现实思考住房按揭贷款证券化是一种现代住房融资体制，在理想的运转模式下，原先由银行单独承担的多项职能被分解由多个组织承担，因此呈现出四个显著特点：Ø贷款发放机构专门化Ø贷后服务专业化Ø贷款风险分散化Ø贷款资金来源资本化其实践意义是解决传统住房融资模式下（即银行依靠吸收储蓄存款给欲购房的借款人贷款并提供贷后服务）银行承担的以下主要风险：Ø借款人信用风险Ø利率风险Ø资本结构风险Ø流动性风险住房按揭贷款证券化是一种市场发展的必然趋势，但是否符合我行现阶段的经营目标和业务状态呢？以下问题值得我们思考：Ø从我国目前的金

2、融环境、融资渠道及我行现行经营方针、业务运作模式、资产质量结构来看，住房按揭贷款证券化是否为现阶段的一个合理选择？Ø从可能的证券化业务数量上看，住房按揭贷款证券化操作究竟可以在多大程度上解决我行的资本充足率及流动性风险等问题？Ø如果通过资产证券化融入的资金不能保证继续运用于住房按揭贷款或其相关项目，与国际惯例中的证券化目的是否亦有出入？二、我行住房按揭贷款证券化方案在现行考核目标模式下对个金业务之负面影响：目前，总行对个人业务发展提出的目标，围绕着市场占比、行内总业务量占比、增长速度、资产质量等具体指标，而住房按揭贷款的证券化对以上指标均会

3、产生相当幅度的负面影响。Ø个人资产总体质量下降：方案中拟作证券化的资产来自不良率较低的分行及不良率最低的品种，这一块优质资产的划出将使我行个人资产总体质量被动下降。根据10底数据，目前我行个人贷款余额267亿，总体逾期率0.416%，是我行质量最优的资产，不良率不足整体资产不良率(2.21%)的五分之一，亦远远优于同业平均水平。假设剥离上海地区住房贷款（逾期率0.127%）50亿，全行个人贷款余额将为217亿，总体逾期率0.482%，逾期率上升幅度为15.4%。Ø市场份额及在同行业中的位置下降。相比而言，个人贷款是个金产品中的强势业务，近年

4、来更是发展势头良好，在股份制商业银行中处于第一梯队，仅略逊于招商银行，且差距正逐步缩小（如下图示）。如剥离50亿住房贷款，虽暂不会改变同业排名，但与领先的招商银行的差距拉大，与其后的各行差距缩小，在股份制商业银行中市场份额占比下降3%，从18%下降至15%，如下表。（根据十月底数据，其中光大银行为个贷余额与我行最接近的追赶者。）　2003年10月　减少50亿后占比　合计占比上海浦东发展银行2598218.04%15.09%招商银行2957020.53%21.27%中信实业银行16279　　光大银行1841112.78%13.24%华夏银行8

5、050　　民生银行18156　　广东发展银行13993　　深圳发展银行7656　　福建兴业银行5952　　ØØ在行内资产业务中的份额下降。截至10月底，我行个人贷款业务占全行总资产比例达10.6%，如剥离50亿住房贷款，该比例将下降2.5个百分点，为8.1%。Ø在全行个人贷款业务增量考核中将抵销约20%的增长；在上海地区总部个人贷款业务增量考核中将抵销约45%的增长。三、将表内资产证券化作为相对现实的证券化操作建议如果将住房按揭贷款证券化作为配合政府及行业监管部门意图，进行创新尝试的途径，建议借鉴德国模式，探索表内资产证券化，即以住房按揭资

6、产作抵押发行金融债券，并由证券公司承销。优势分析：Ø不涉及信托公司、风险/产业投资基金、SPV、信用增级机构等中介部门，大大降低交易成本和运作效率。Ø业务流程较简单，政策法规突破幅度相对较小。Ø引进证券公司，且基本保证其在整体运作中的参与深度不低于其他方案。Ø在住房按揭业务未实现标准化的情况下，这一选择更易于操作。Ø保留了银行的优质资产。关于破产隔离：破产隔离实行困难是表内资产证券化中最易引起争议的问题，而我们认为，如果证券化对象是银行优质资产（即住房按揭贷款），不实行破产隔离亦不失为一种值得探讨的选择，主要理由如下：Ø不实行破产隔离，住房

7、按揭贷款的风险还是在我们可以控制和承担的范围内；Ø不实行破产隔离，可节约信用增级所需付出的成本和所需占用的资源；Ø不实行破产隔离，可相应提高所发债券级别，降低债券利率，从而降低融资成本。