关于开展住房贷款证券化的思考

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1、关于开展住房贷款证券化的思考一、住房贷款证券化实施的必要性住房贷款证券化是房地产证券化的一种，是集合一系列用途、质量、偿还期限相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的住房抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。它实质上是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为。随着我国住房体制改革的深化，金融业对房地产业的支持作用日益巨大，积极开展住房抵押贷款证券化业务，具有多方面现实的、积极的意义

2、，是十分必要的。１、住房抵押贷款证券化可以极大地推动房地产业的发展。我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点，关键在于启动居民的住房消费。而居民的收入与房价之间存在着较大的差距，这又依赖于金融的大力支持。目前我国已推出的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展，但我们应当看到，该项业务需要有巨额的资金作为后盾，因此，为了保证住房抵押贷款业务的持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就需要培育和发展住房低押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据有关部门的测算：每１亿元的住房抵押贷款证券化能带动５亿元以上

3、的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的发展，将起到十分重要的作用。２、住房贷款证券化能有效地化解商业银行的风险。　　在住房抵押贷款一级市场的过程中，商业银行面临着许多风险，如信用风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险等。信用风险是指银行在发放个人住房抵押贷款时面临着借入人由于各种因素不能按期或无力偿还债务，或者即使借款人有实际支付能力，但拒不偿还债务，从而给银行带来损失的可能性。流动性风险是指由于个人住房贷款周期长、回收慢，而银行存款期限则较短（最长为５年），银行资产与负债期限的不匹配使其容易陷入资金

4、周转不畅的困境。利率风险是指由于个人住房抵押贷款期限较长，在此期间由于实际利率水平的变化而给贷款人造成损失的可能性。通货膨胀风险则是指当通货膨胀率高于贷款利率时，给商业银行带来损失的可能性。由于证券具有可分割性和变现性的特点，将住房抵押贷款证券化，一方面可以把社会闲散资金集中起来，实现住房投资的大众化；另一方面可以使住房抵押贷款这部分银行资产以有价证券的形式在二级市场上流通和转让。这样，在一定程度上，就将由商业银行承担的存在于住房抵押贷款中的各种风险分散和转移给大众投资者。３、住房抵押贷款证券化有利于中央银行维护金融市场的稳定。

5、　　由于我国资本市场发育程度低下、银行证券资产匮乏等原因，央行的货币政策——公开市场业务无法有效地通过证券的吞吐而实现强有力的宏观金融调控。住房抵押贷款证券是仅次于国债的优良债券，当住房抵押贷款证券化发展到一定程度后，中央银行可以将住房抵押贷款证券作为公开市场操作的对象。中央银行将能更有效地实施对持有多元化资产、能更灵活地调节资产负债构成的商业银行的监管，从而有助于增强金融市场运行系统的稳定性。４、住房抵押贷款证券化将进一步完善我国的资本市场住房抵押贷款证券化具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能，是一种信用高、收益稳定的投

6、资品，能为资本市场吸引众多投资者，实现资本市场的扩容。同时它作为一种金融创新，开辟了一条新的融资渠道，有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展。二、推行住房抵押贷款证券化的前提住房抵押贷款证券化的推行是有前提的：这就是住房抵押贷款一级市场的充分发展。首先，从住房抵押贷款一级市场的供给方面来看，资金供给是过剩的。由于我国商业银行刚刚介入住房抵押贷款这一投资领域，个人住房抵押贷款占国家银行贷款总额的比例仅约４%，远远低于国际水平，因而商业银行在住房抵押贷款一级市场上发放贷款有充分的资金来源保

7、障。因此，供给方面影响住房抵押贷款一级市场发展的因素不在于资金来源，而在于其他方面：其一：住房贷款按揭成数低，我国规定最高的按揭成数仅为７成，而香港、新加坡等国家甚至为１０成；其二、还款期限短，我国住房抵押贷款还款期限一般在５年以下，最长仅为２０年，而美国和加拿大多为２０－３０年，最长还款期限可达３５年；其三，贷款利率偏高，我国个人住房贷款年利率在４％左右，而国际上年利率水平在１０％以下，低的仅为２％。其次，从住房抵押贷款一级市场上的需求方面来看，目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷资金约束在相当程度上是由于最高贷款额度的

8、限制造成的。我国规定:个人购房的首期付款不得低于所购住房全部价款的30%。也就是说，贷款的最高限额仅为房价的70％。高昂的房价、巨额的首期付款与居民的收入水平过低、还本付息能力较弱形成鲜明的反差，加上个人住房贷款条件严格、手续繁杂等因素，极大地限制了居民对于住房