住房特性_物业税与房价_况伟大

《住房特性_物业税与房价_况伟大》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2009年第4期*住房特性、物业税与房价况伟大内容提要:物业税对房价到底有何影响,是目前中国房地产市场颇有争议的一个问题。本文在分析住房特性基础上,通过构建消费者)开发商模型和投资者)开发商模型,说明了物业税对房价的影响。本文理论模型表明,在其它条件不变时,开征物业税将导致房价下降。本文利用1996)2006年中国30个省份的面板数据对本文的理论模型进行了经验检验。实证检验结果验证了本文所提出的基本命题。实证结果表明,对全国和东部而言,开征物业税能有效起到抑制房价上涨作用,但物业税对中西部作用效果不明显。此外

2、,利率政策效果要大于物业税。因此,政策制定者应因地制宜地运用物业税和利率政策。关键词:住房特性物业税适应性预期房价一、问题的提出近几年来,中国许多城市房价不断上涨。居高不下的房价,一方面使这些城市的房价收入比过高,居民买房困难;另一方面可能导致房地产泡沫,引发金融危机。因此,如何抑制房价的快速上涨,成为政府关注的焦点问题。为此,20世纪90年代末,政府首先对房地产市场进行了供给管理,先后出台了减免税费、减免土地出让金、调整住房供给结构等一系列措施,力图达到降低开发成本和房价的目的。近两年,政府的公共政策由供给

3、管理转向了需求管理。例如,提高首付比例和抵押贷款利率。尽管如此,房价仍然没有降下来。现在,政府欲通过开征物业税(propertytax)来降低房价。问题是,物业税对房价到底有何影响?陈多长、踪家峰(2004)认为房产税会降低住宅资产的长期均衡价格,短期提高房租、降低均衡住房供给量。胡怡建(2004)认为房价是由供求决定的,所以物业税不能从根本上解决高房价和房地产泡沫问题。朱润喜(2004)认为,开征物业税不会对房价上涨产生明显抑制作用。龚刚敏(2005)利用李嘉图等价定理,论证了物业税开征对房产价值、租赁价格

4、及政府行为没有实质性影响。韦志超和易纲(2006)实证分析了住房在短期供给缺乏弹性情形下,开征物业税必然导致房价下跌。遗憾的是,上述研究没有给出物业税和房价关系的理论模型。本文通过构建物业税与房价关系的理论模型,阐明物业税与房价之间的关系。国外学者对物业税的经济效应有三种代表性观点。第一种观点是/传统观点0(traditionalview)。该观点认为开征物业税会导致房价上升,并最终将税负转嫁给消费者。该观点是由Simon和Netzer发展起来的。Simon(1943)和Netzer(1966)采用局部均衡方

5、法分析了开征物业税所产生的经济效应。他们假定整个国家资本是自由流动的,所以资本不承担任何税负,税负由当地生产要素或消费者承担,并以高房价的形式表现出来。因此,传统观点的物业税实质上是一种流转税(excise*况伟大,中国人民大学商学院财务与金融系,邮政编码:100872,电子信箱:weidakuang@ruc.edu.cn。本文是国家自然科学基金资助项目/物业税对房价的影响研究)))基于市场结构、供求弹性和经济地理的分析0(项目批准号:70873129)的阶段性研究成果。作者衷心感谢匿名审稿人提出的宝贵意见。

6、当然,文责自负。151况伟大:住房特性、物业税与房价tax)。第二种观点是/受益观点0(benefitview)。该观点认为物业税仅仅是当地居民对本地公共服务的一种支付。该观点最早由Hamilton提出,后由Fischel对其进行了发展。Hamilton(1975)在Tiebout(1956)模型的基础上论证了物业税是一种受益税(benefittax)。后来,Hamilton(1976)对上述模型进行了改进,将辖区住房价值相同情形改为辖区住房价值不同情形。Fischel(1992,2001)进一步拓展了Ham

7、ilton模型,他认为区域规划法(ZoningOrdinance)的限制和辖区竞争使物业税转化为受益税。可见,受益观点的物业税仅是一种使用费(usercharge),类似人头税(headtax),不是资本税,对资本和资源配置没有产生任何扭曲,而且对住房价值也没有任何影响。第三种观点是/新观点0(newview)。新观点最早由Mieszkowski提出,后由Mieszkowski和Zodrow进行了拓展。Mieszkowski(1972)认为,传统观点的部分均衡分析是高度误导的,因为他们忽视了所有辖区均有物业税

8、。因此,在Harberger(1962)一般均衡模型基础上,Mieszkowski模型将辖区分为高物业税和低物业税两类。后来,Mieszkowski和Zodrow(1986)将新观点和受益观点结合起来,对上述模型进行了拓展。他们研究表明,不同地区物业税的差异导致了资本错误配置,并产生了两种效应。一种是/利润税效应0(profitstaxeffect),即从全国看,物业税降低了资本总体收益。另一种是/