城市住房物业税构建思路

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1、城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路城市住房物业税构建思路税同源的格局。尽管这些不同税目在形式上相互独立，但实质上是对同一税基的重复征税。这种税制体系既不符合简化税制的原则，也会造成房地产税负过重，导致房地产价格过高。第二，重流通、轻保有。我国房地产税制基本上是“不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课”，从而形成了流通环节过重、保有环节过轻的税制格局，造成了严重的税负不公平。这种状况一方面导致房地产开发和经营环节税负过重，引发房地产价格畸形上升，特别在房价偏离建筑成本、超出居民可承受能力范围太远时

2、，就会造成商品房的积压和空置，从而制约房地产市场正常的开发进程；另一方面，导致众多房地产投资者囤积居奇、无偿或较低成本取得的土地使用者长期低成本持有，如国有企业、事业单位(特别是高等院校)等，阻碍了土地的市场流通和有效利用，造成土地闲置与浪费并存的现象日趋严重，助长了其隐性流动的蔓延，使得土地的要素作用无法得到发挥。第三，税基窄、计税依据不合理。我国房地产税征税一般针对的是从事房地产经营活动的行为，而对于个人的生活用房，不论其数量的多少，均被排除在外，使房地产税税基过于狭窄，税款流失较多。同时，房地产税的计税依据普遍采用房地产现值、租金收入或土地面积等，这些计税依据不仅会偏离房地产的真实价值，

3、也不能起到优化资源配置，节约土地利用的作用，使房地产税严重背离其本质。此外，在城市扩大的过程中，过窄的税基范围，不能满足城市基础设施建设对地方财政的需求。第四，配套制度不完备。我国现有的“批租制”土地使用制度，实际上是用地者须一次性支付40-70年的土地使用费，这不仅造成土地使用者一次性支付成本过高，而且容易造成地方政府“寅吃卯粮”地搞建设，甚至滥用土地。另外，我国房地产评估制度不完善、房地产实名登记制度不健全，尤其是私人实名房地产登记制度还没有明确的法律规定，这不仅容易造成房地产税收的流失，也会极大程度地影响房地产税收的社会功效。然而，上述房地产税制所存在的问题只是其表观现象，实际上，我国房

4、地产税制所存在问题的最根本原因是：缺乏公平正义的社会价值取向，缺乏有效的制度保障，导致其理论架构呈现出“重效率、轻公平”的设计思想，尤其重视其获取财政收人的能力，而忽视了税收的配置资源与调节收入再分配的基本功能，忽视了“以人为本、地为民用、以地养地”的基本设计原则，使房地产税制难以达到其设计目标，导致城市地价、房价过度上涨且居高不下，并在政府反复调控中越涨越高，潜藏着房地产“泡沫”所带来的风险。因此，借助住房物业税的构建，推动房地产税制改革已是当务之急。　　二、物业税概述　　1．物业税的内涵及特征物业税(PropertyTax)是财产税的一种形式，是由政府对人们持有的土地、房屋等不动产资产(资

5、源)所强制征收的个别财产税，也有国家称之为房地产税。物业税作为财产税的核心部分，具有悠久的发展历史。从其形成时序来看，在埃及、中国、印度很早都征收了土地税，这种土地税被认为是最早的物业税形式。后随城市和经济的发展，财产的增加和分离加快，形成动产和不动产等形式，由于动产的流动性增加了税收征管的成本和难度，使动产征税越来越困难，而不动产不能随意移动，隐匿比较困难，税源稳定，虽经过税收多次分合，多数国家还是倾向对不动产征收财产税——物业税。从目前世界上开征物业税的国家来看，物业税基本上都是地方税的主体税种，是地方财政收入的重要来源。可见，物业税是公共经济范畴，与普通税一样，具有强制性、固定性、无偿性

6、等特征。　　2．物业税的基本功能在经济运行中，物业税也具有社会经济功能：首先，调节收入再分配。物业税在增加政府财政收入的同时，也发挥着重新分配社会财富的功能。[1]物业税并不是对不动产所产生的收入进行征税，而是对不动产本身价值对人们拥有或属其支配的不动性存量财产课征的特别财产税。它实际上是通过累进方式对人们占有的财富存量部分征税，使税后的社会收入分配趋向公平，从而降低社会贫富分化的程度。物业税调节收入再分配功能发挥的程度，取决于税收累进程度的合理性。其次，优化配置资源。物业税对不动产征税，实质是对人们占用的不动产资源量征税，以影响人们的消费倾向或投资需求，从而优化配置社会不动产资源。同时，它也

7、能通过合理的累进程度提高或降低人们的不动产消费水平或投资水平，促进社会不动产资源的有效利用。再次，稳定社会和经济。从国际惯例来看，物业税是地方政府财政收入的重要来源，能较大程度地影响公共部门消费与投资能力，进而影响社会总需求。也就是说，物业税的征收能增加政府的财政收入，提高政府稳定和调控经济的能力。然而，在房地产业快速发展的进程中，尽管房地产税收的种类较多、比重较大，但由于我国房地产税制不完善，使