房地产开发融资ppt培训课件

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1、房地产开发与经营第四章房地产开发项目融资房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。房地产开发项目资金，是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。一、房地产开发项目融资的基本涵义第一节房地产开发资金的来源和筹集第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产开发项目资金的分类1．按资金所有权归属的不同可分为两大类，即所有者自有资金或称之为股本权益和企业负债或非自有资金。2．按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3．按资金转移的方式不同

2、，可分为固定资金和流动资金。4.房地产开发企业的流动资金如按其占用形态分，可分为储备资金、在建资金（即房产资金）、成品资金、结算资金和货币资金五个部分。房地产开发项目资金可以从以下角度进行归类：第一节房地产开发资金的来源和筹集二、房地产开发项目资金的特征房地产开发项目资金的特征，取决于房地产商品的特点：1．资金量大，运用时间长。2．具有相对稳定性。3.具有固定性和地方性。第一节房地产开发资金的来源和筹集三、房地产开发项目资金的来源（一）企业自由资金1.三级住房基金2.企业盈利和企业内部资金的挖掘第一

3、节房地产开发资金的来源和筹集三、房地产开发项目资金的来源第一节房地产开发资金的来源和筹集（三）社会集资三、房地产开发项目资金的来源1.房地产债卷2.房地产股票第一节房地产开发资金的来源和筹集股票是指房地产企业为筹集资金，提出申请，经当地人民银行批准发行的股份所有权证明。房地产股票发行的程序一般为准备工作。申报、股票发行三个阶段：（1）准备工作主要内容包括：1）企业营业执照副本；2）企业章程；3）招股说明书；4）联系确定股票承销者，并签订承销合同。房地产股票发行程序（2）申报根据股权发行的管理权限．向

4、央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：1）有关设立股份公司的批文；2）发起人认购不少于股份总额30％的验资证明等。如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：1）经股东大会通过的增资发行股票的决议；2）经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产股票发行程序（3）股票发行主要工作有：1）印制股票认购书；2）公告认股办法；3）承销者向社会

5、公开发行股票,承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；4）公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书并召开股东大会，产生法人代表。5）印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；6）其他。第一节房地产开发资金的来源和筹集（四）其他融资方式三、房地产开发项目资金的来源1.国外投资资金2.商品房预售第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产开发项目融资决策通常由以下几个环节构成，即发现问题、确定目标、进行定性定量定时分析、方案选择、组织实施和信息反馈调整。房地

6、产融资决策是对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最优行动方案的活动进程。融资决策在房地产开发项目融资进程中占有极其重要的地位，对于灵活融通资金，提高资金使用效益具有重要作用。第二节房地产开发项目融资决策第二节房地产开发项目融资决策发现问题是融资决策的起点，确定融资决策目标是决策的前提。决策目标，是指在一定环境和条件下，根据融资进程中的主要矛盾，在预测的基础，制定融资活动所预期达到的目标。一、发现问题、确定目标第二节房地产开发项目融资决策编制资金流动计划表，是房地产开发项目融资决策的基础工作,通过编

7、制资金流动计划,明确所需资金的构成、投向、回收以及流动，使达到资金合理而有效的利用。资金流动计划表，一般由：资金投入计划、资金回收计划和资金流动计划三部分组成，可以用表格形式或图线形式表达。第二节房地产开发项目融资决策第二节房地产开发项目融资决策编制资金投入计划，主要是根据开发项目基本的建设进度计划，和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算，施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投人时间要求，以及付款方式等来进行分项计算。投入资金的分类可致划分为以下一些方面：（1）土地费用;(2）前期工程

8、费;（3）建安工程费;（4）室外工程费;（5）公共配套费;（6）管理费;（7）其他费用.将以上各项费用列表，并根据工程进度计划计算出每月或每季度的总费用支出，即为资金投入计划表见教材P63页表（4-1）1.资金投入计划第二节房地产开发项目融资决策编制资金回收计划，主要是根据楼宇租售计划，结合市场分析中估计的最可能租金，售价水平进行计算。资金回收的项目主要包括定金、售楼收入和租金收入。将各项收入列表，即为资金回收计划表（见教材P63页表4-2）2.资金回收计划第二节房地