常州奥林匹克花园策划报告

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1、常州奥林匹克花园策划报告附录第一部分：市场调研一、常州市宏观环境研究(一)常州简介；(二)人口环境；(三)文化环境；(四)政策环境；(五)交通环境；(六)经济环境；(七)投资环境。(具体内容略)二、常州市房地产市场研究(一)常州市房地产市场概况(略)；(二)常州市房地产市场总体现状(略)。(三)常州市住宅房地产市场现状。1．住宅市场板块分析从板块现状、消费心态和发展趋势等方面对常州市住宅房地产市场的中心板块、二线板块，以及新城板块等区块进行分析。(具体内容略)2．住宅产品特点分析(1)产品层次特点；(2)产品价位特点；(3)产品分布特点；(4)产品类型及比例特点；(5)产品配售特点；(6)

2、产品风格特点；(7)产品销售特点。(具体内容略)3．住宅项目综合分析(1)规模；(2)社区配套；(3)产品类型；(4)价格；4．住宅市场的主流产品(具体内容略)5．住宅市场的空缺产品(具体内容略)6．竞争项目研究(具体内容略)7．住宅消费者研究(具体内容略)(四)常州市住宅市场的发展趋势。(具体内容略)第一部分：项目开发条件分析1)项目简介(略)2)区域分析3)交通状况分析；4)开发条件5)销售对象。(具体内容略)第二部分：项目定位居住条件分析区域趋势分析。(具体内容略)1.地形地貌；2．城市规划；3．交通；4．项目拆迁；5．项目成本。(具体内容略)(四)开发建议(略)二、项目竞争力分析常

3、州奥林匹克花园策划报告(一)项目资源分析1．规模资源。项目占地49公顷，总建筑面积在50万m’左右，预计5000～7000套房，居住人口1．5万～2．0万(按3人／户计算)，在常州属于特大型开发项目。项目规模资源的优势在于发展空间大，可提供的产品多样化，配套齐全，对于销售主体的产品可大批量开发，对降低成本有利，同时有利于聚集人气，形成板块效应和规模效应。2．晶牌资源。项目作为奥林匹克花园的连锁项目之一，先天打上了“奥园品牌”的烙印，奥园品牌在全国各主要城市遍地开花，一个个奥园的热销便是很好的证明。奥园品牌在市场上获得了一定的知名度，形成了产品品牌统一的标识，这些品牌前期发展的成果，是本项目

4、引入的既有经验及成果，也是本项目最重要的优势。3．开发公司资源。项目开发公司由中体股份、华盛集团和中奥决策三大股东出资成立，各方将在项目开发过程中发挥其独特的资源优势，营造一个具有超强实战能力的合作团队。结论：通过项目资源分析，项目的发展方向应适合于中价位或稍高档次的楼盘，加上对项目资源的分析，制定出挖掘和提升项目资源的策略，项目的竞争力才能充分发挥。(二)项目SWOT分析1．项目优势分析(1)规模；(2)晶牌；(3)本地化及政府2，项目劣势分析(4)区位；(5)生态；(6)交通。(具体内容略)(1)城市生活配套设施缺乏；(2)项目相对孤立，难以形成板块效应；(3)地理位置较偏；(4)现有

5、市场总量相对较小，消费者投资观念还不够明朗；(5)区域发展进程缓慢；(6)操作团队异地化，对奥园模式的了解及房地产的经营理念参差不齐。(具体内容略)3．项目机会分析(1)黄河路的建成通车是项目外部重要的利好因素；(2)奥园晶牌的影响在一个中等城市较易形成；(3)城市郊区化还未形成，有较大的提升空间；(4)城市房地产规模化开发还很欠缺，可以迅速占领市场；(5)大都市圈的形成有利于增大项目的辐射力度；(6)板块市场处于空白状态，有利用抢占市场创高点和树立品牌；(7)项目周边各镇存在很大一部分潜在买家。(具体内容略)4．项目风险分析(1)项目地块存在生产与生活之间的干扰和矛盾的风险；(2)黄河路

6、建成通车与项目开盘之间的风险；(3)项目推出量与未来竞争对手抢占市场份额的风险；(4)学校的建与不建，建什么档次的风险；(5)项目水资源利用的风险；(6)项目地块内一条市政道路的处理风险。(具体内容略)(三)项目竞争策略1．挖掘优势和把握机会(1)利用规模优势，增加产品广度，完善社区配套，营造真正的多产业嫁接的复合地产项目；(2)利用品牌优势，以产品为基础，将奥园模式渗透到项目的每一处细节，树立真正的领跑者形象；(3)利用区位优势和政府资源优势，挖掘和提升区域价值；(4)利用现有的生态资源和规划生态社区，将项目做成常州市首个生态居住区，全国首个生态型奥林匹克花园；(5)利用黄河路通车，大都

7、市圈的形成等众多机会，打造一个全新的在长江三角洲地区，以市区和周边各城镇居民兼顾的郊区化、大规模的生态型奥林匹克花园。2．化解劣势和规避风险(1)加快项目生活配套设施的建设，尤其是体育运动配套及商业配套；(2)督促政府加快大社区的配套建设，提升板块的居住功能；(3)引进公交线路，开通小区专车，缩短项目与市中心的时间距离；(4)加强团队培训和管理，加强本地化人才的利用；(5)时刻把握竞争对手的动作，采取“快半步”的推广策略