奥林匹克花园全案策划报告

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1、CITY奥林匹克花园前期策划报告2006年3月确定市场容量，寻找需求空白点1、未来五年的市场需求量有多大？2、目前的市场供应量有多大？3、房地产市场发展态势如何？4、住宅产品结构是否完善？5、市场是否存在产品缺位？二、了解市场中的消费群体三、定位一给项目一个支点1、地块资源分析2、产品定位3、客户群定位四、总体规划思路1、主题概念在总体规划中徳体现2、总体规划原则3、项目规划设计要求4、组团划分5、社区规划的细节五、社区道路网络系统设计六、景观环境设计七、建筑设计八、配套设施设计九、营销策略1>品牌营销2、卖场营销3、活动营销4、会员制营销5、广告推广策略6、销售推盘策略总体策

2、划思路问题：1、开发商冇哪些可利用资源？2、如何将产品与主力消费群对接？问题：1、市场中冇什么产品？2、市场小缺什么产品？问题：1、哪些是主力消费群？2、主力消费群需要什么？这三个变量都被看作是影响投资开发收益的因素项目定位确定市场容量，寻找需求空白点CITY是一座拥有2500年历史的文化古城，地处长江三角洲的区域范围内，与上海、南京两大城市遥相呼应，具备优越的区位和便捷的交通条件。全市总面积4375平方公里，人口339万，天宁、钟楼、戚墅堰三个区域是CITY市的中心区域，占地面积为280公里。如要在一个市区人口仅为100万左右的二线城市屮进行大型住宅社区的开发，必须详细的了解

3、市场的需求与容量，从中整合一套投资开发方案。1、未来五年的市场需求量有多大？计算依据一：按照“-1•五”发展规划来统计，在未来5年里，按照人均增加居住面积计算，CITY市住宅的需求量为1000Ji平方米左右，加上市区150万平方米的危旧房改造，总的需求量为1200万平方米左右。这意味着，CITY市平均每年需耍建设200-240万平方米的居住面积。计算依据二按照CITY市2.91人/户来计算，100万的市区人口大概可以折算为34万户居民，按照三分之一的家庭需要买房来计算，大约11万户的家庭冇购房需求，总的需求量为1100万平方米，按照五年的吸收时间来计算,每年的潜在需求量为220

4、万平方米。100万人口34万户1/3强约14万八不貝备购房实力1/3弱约10万八已购新房1/3弱约10万八拟购新房或换房2、目前的市场供应量有多大？从投资额方面来看，住宅投资的比重大于其它的物业，2002年上半年全市住宅建设完成投资13.6亿元，同比增长48.19%,占全部房地产开发投资的80.2%,而同期的商业用房的投资为1.6亿元，办公楼为0.5亿元，同比分别增长82.9%和89.9%oCITY市全市房地产投资（单位：万元）20012002CITY市市区商品房开发投资额（单位：万元）□2001■2002□三维柱形图3图注：从两个图表可以看出，2002年CITY市商品房住宅的

5、投资额迅猛增加，它远远超过对办公楼、商业设施的投资，说明CITY市目前处于住宅需求量释放的井喷阶段，人们对改善居住环境的需求比较大，从而促使投资资金大量流入住宅建设中。从房地产开发、吸纳面积方面来看，市场发展态势良好。2001年CITY市新建商品房房屋施工面积达487万平方米，比上年增长19.7%；其中住宅施工面积398万平方米，比上年增长15.8%；商品房竣工面积193万平方米，比上年下降5.4%；其中住宅竣工面积170万平方米，比上年增长5.3%；全年销售价格平均1725元/平方米,比上年上升2.3%；其中商品房住宅1669元/平方米。增长6.6%；商品房空置面积69.8万

6、平方米，减少7.9万平方米；商品房空置率12.3%,卜•降了4.9个百分点。CITY市房地产空置面积（图表）图片注释：市场对住宅存量房的吸纳能力超过对办公楼、商业设施的吸纳能力，说明市场中的住宅产品变化不大。CITY市房地产销售状况（图表）图片注释：CITY市消费力的提升使得商品房的销售态势向好，市场对办公楼、商业设施的需求量显然大于供应量。CITY市房地产施工面积（图表）CITY市房地产新开工面积（图表）CITY市房地产竣工面积（图表）图片注释：综合CITY市房地产施工面积、新开工面积、竣工面积这三个图表来看，2001年是该市商品房投资力度较大的一年，这一年的供应量在202年

7、形成一波住宅集中上市的浪潮，给市场带来比较大的压力。因此，2002年1-9月的新开工面积出现缩水状态，这对2003年的住宅市场提供了一个良机，同时缓解了住宅集中上市的压力。3、房地产市场发展态势如何？1)市场发展迅猛2002年以来，CITY房地产业在国家扩大内需，大力推动住宅建设，鼓励城镇居民住房消费等一系列宏观政策引导下，持续保持高速增长态势，空置面积逐步下降，景气指数全而上扬等特点。开发总量稳步上升从上表可以看出，今年1—9月份，CITY市房地产开发投资额、施工面积及新开工面积在前儿年走