南国奥林匹克花园策划报告.doc

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1、南国奥林匹克花园策划报告策划方案总体框架第一部分对南奥开发理念的宏观市场策略的理解与建议：1．复合房地产开发模式2．广奥的成败得失与奥园品牌推广3．奥园品牌所倡导的生活方式分析4．奥园品牌管理建议5．南奥三产业复合开发模式探讨．6．南奥目标消费群分析7．产品理念及相关思考第二部分建立南奥产品核心竞争力的策略：1．创四项全国第一：(l）全国首个大众高尔夫生活社区(2）全国首个奥林匹克体育主题旅游公园(3）全国首个千亩大型体育社区(4）全国首个社区健康人生全程教育培养与呵护工程系统2．产品品质定位3．产品市场定位第三部分南国奥园产品的若干建议1．规划原则2．产品定位3．建筑

2、部分产品建议4．景观部分产品建议第四部分南奥项目竞争对手分析：1．华南板块市场供应量分析2．主要竞争对手分析(l）华南碧桂园(2）丽江花园(3）广州碧桂园(4）祈福新村(5）广地花园(6）华南新城南国奥林匹克花园理念南国奥林匹克花园是一个体育产业＋旅游业＋房地产业的新型现代化社区令开发理念定位：大众高尔夫生活社区开发理念定位：大众高尔夫生活社区▲将奥林匹克生活社区与高尔夫运动紧密结合，为消费者提供大众化高尔夫运动，让更多中国人享受高尔夫这项高尚运动，并以此作为一大卖点　　▲将奥林匹克文化及体育运动融人社区之中，培养引导人们在生活中自发形成平等的人际关系、共同的生活理念和

3、以体育运动为主要沟通交流方式的习惯，从而达到发展商创造新的健康生活方式的构想▲整个社区应体现健康向上、自觉参与群体运动的良好气氛▲在社区当中，以家庭为单位的体育活动、家庭与家庭之间的体育竞赛交流，是一种惯常的人文景观　　▲在社区内，应有受欢迎的各种体育消费以满足人们的运动需求。体育消费划分为两大系统：体育公园系统；社区体育系统。其中体育公园系统是一个对外开放系统，内设网球中心及18洞公众高尔夫球场，社区体育系统以室外及半室外运动为主，其中含：体育中心、室外泳池、街区健身场　　▲应挖掘奥林匹克文化及奥林匹克建筑的形式及精神，使不同区域形成各具特色的环境特征与可识别特征　　

4、▲奥林匹克文化、体育、健康、趣味、参与是贯穿社区规划的精神主线通过对上述理念的理解和挖掘，我们试图―　　构建：亲人山水家园＋运动、居住、休闲、享乐、旅游综合社区　　创造：充满健康精神和运动气息、蓬勃向上、优美自然、休闲舒适的环境和氛围缔造：健康人生、科学运动与自然完美结合的大型居住十度假型人居社区整合：奥林匹克品牌＋主题公园＋大众高尔夫球场＋连锁＋旅游＋居住十消费＋休闲＋度假＋自然山水＋……第一部分南国奥林匹克花园市场策略宏观分析―对南奥开发理念的理解一、对复合房地产开发模式的理解①在美洲和欧洲某些西方发达国家，通过产业嫁接模式形成的复合房地产开发模式并不鲜见，比如汽车

5、城、钢铁小镇、花卉农庄、电影城等等，已经是国外大型楼盘持续开发经常使用的策略之一。在中国，广州奥林匹克花园的成功，使国人第一次见证了复合房地产的精彩，其推广手法令人耳目一新。　　短短一年多的时间，奥园这个房地产品牌已经树立，随着品牌推广和连锁经营的快速推行，有必要对复合房地产的运作模式进行深人研究；吸取国内外成功与失败的经验，扬长避短，使对品牌的管理更加到位。　　在考察外国的复合房地产项目过程中，我们发现有如下有趣现象：　　1、房地产产业与其复合产业之间的关系在项目发展初期体现出较强的相互依存关系，一荣俱荣，一损俱损。但随着时间的推移，复合产业之间相关程度将会降低，房地

6、产项目的原有市场个性将逐步丧失。　　2、复合房地产的核心消费者群特征相当显著，特别在项目经营的初期。也就是说，项目的核心消费者群对复合产业有良好的适应性，这种适应性能够促进复合产业的发展。但在项目经营的后期，这种适应性对复合产业的促进逐步显得不明显。3、复合房地产项目受到规模的制约。房地产业的规模与其复合产业的经营产值密切相关。如果房地产业的规模远远超出其所复合产业的产业规模，那么项目的市场个性将会很快丧失。　　根据我们近十年的推广经验总结，产品本身所营造的竞争差异性必将是短暂的，因为由产品差异所获得的成功必然会招致大量的模仿，从而使这种差异很快丧失。如南京的月安花园，

7、是南京市较大规模的住宅项目，就是通过广州某策划人对广州奥园产品设计的大量抄袭，而在当地获得了销售成功。因此，大型楼盘必须挖掘到隐性的竞争优势；并且通过成功的市场推广塑造出项目坚强而持续的市场个性，只有这样，项目才能获得持续发展的动力。复合房地产开发模式往往能满足地产项目对持续而坚强的市场个性的要求。所以，从今以后，复合房地产这种开发模式必然会在大型房地产项目中被大量采用。①复合房地产的核心是房地产在开发中将别的产业复合进来，目的是塑造出房地产项目的个性，是一种差异化竞争战略。如果出现两个或多个并列的核心（比如本策划方案中的体育产业、旅游产