房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划

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1、房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划作者：张月华　　上传时间：2008-12-210:0　　商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类地产，主要包括购物中心，专业市场，物流仓储中兴，直销店，娱乐类商业地产，商务写字楼，住宅的底层商铺等。商业地产转让作为商业地产的主要形式，是指通过销售或其他合法方式将房地产转让给其他人的行为，商业地产转让与住宅地产转让的显著区别在于住宅地产的转让对象一般是个人，而商业地产的转让对象一般是企业。随着城市建设的发展，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一，而商业地产已成为房地

2、产开发的重要组成部分，一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，研究商业地产转让的纳税筹划对做好房地产开发经营管理，提高商业地产运营效果有重要意义。　　一、先分立后整体资产转让的筹划　　商业地产转让可以采取先分立后整体资产转让的方式，进行此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产开发企业依照有关法律、法规分立为两个或两个以上的企业，新企业拥有商业地产等资产，新企业支付给房地产开发企业的非股权支付额不高于股权账面价值的20％；第二步，新企业不解散，整体资产转让（包括资产、债权

3、、债务及劳动力）给商业地产接受方企业，接受方给新企业的非股权支付额不高于账面价值的20％。　　在第一步中，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于营业税、土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收营业税、土地增值税，另外《国家税务总局关于企业合并分离业务有关所得税问题的通知》（国税法［2000］119号）规定：“分立企业支付给被分立企业可不确认为分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。”因此房地产开发企业因分立发生的房地产转让行为也不得缴纳企业所得税。　　第二步中，房地产开发企业分立出的新企业整体资产转让到商业地产接受方企业，符合《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题

4、的批复》（国税函［2002］165号）的规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。”该整体资产转让属转让企业产权不征营业税，转让产权也不征土地增值税，符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）的规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产（简称非股权支付额）不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20％的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”该整体资产转让不征收企业所得税。　　案例：乙房地产开发公司是内资企业，20

5、07年为甲公司开发2万平方米的商业大厦（案例计算结果均保留整数，营业税附加5．55％，城建税7％，教育费附加3％，地方教育费附加为1％）。　　（一）直接销售商业大厦　　乙房地产开发公司待商业大厦建成后销售给甲公司，销售额为1亿元，扣除项目金额为　7000万元，成本费用为5500万元，增值额为3000万元，增值率为43％，则销售商业大厦应缴纳税金为：应缴纳营业税及附加为：1000＊5．55％＝555万元，应缴纳土地增值税为3000＊30％＝900万元；应缴纳企业所得税为（10000－5500－555－900）＊33％＝1005万元；应缴纳的税金及附加合计为：550＋900＋100

6、5＝2460万元。　　（二）先分立后整体转让　　乙房地产开发公司待商业大厦建成后，首先将企业分立为两个公司，原乙房地产开发公司保留，另一个公司为丙公司，由丙公司拥有商业大厦，并公司支付给乙公司房地产开发公司的交换价值中，非股权支付额不高于股本账面价值的20％，根据税法规定，乙房地产开发企业通过上述分立行为商业大厦转移到丙公司，不征收营业税、土地增值税和企业所得税。分立结束后，丙公司整体资产转让到甲公司，丙公司不解散甲公司支付给丙公司的交换价款中非股权支付额不高于20％，根据现行税法，并公司上述整体资产转让不征收营业税、土地增值税和企业所得税。　　方案二应交纳税金及附加为0万元。

7、　　方案二与方案一相比，乙房地产开发公司转让商业大厦可节省税金为2460-0=2460万，不考虑其他因素应采用方案二。　　二、先分立后被兼并的筹划　　商业地产的转让可以采取先分立后被兼并的方式进行，此种转让方式可以节省以直接销售方式转让须交纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产企业先分立，分离方法与“先分立后整体资产转让”第一部相同。第二步，分立出新企业（拥有商业资产）被商业地产接受方企业兼并，商业地产企业接受方支付给新企业或其股东的非股权支付额不高于股权账面价值的2