【8A文】2017上海东渡国际长风3A地块商业项目企划报告.ppt

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1、东渡国际长风3A地块商业项目企划报告2011.05第一部分项目市场概况项目分析市场分析市场总结项目区位价值4.5公里项目紧靠大虹桥枢纽，已经融进大虹桥经济体；位置处于上海中心难得一求的苏州河景观带上；长风生态商务区属于上海首批重点发展的现代服务业集聚区，拥有不可多得的企业总部聚集地。项目单位数值规划总用地面积平方米25720规划总建筑面积平方米132626其中办公建筑面积平方米53016其中公寓办公平方米46074多层办公平方米6943商业建筑面积平方米22956其中商业（地上）平方米8997商业（地下）平方米9872酒店平方米4087公建配套建筑面积平方米56

2、654建筑基底面积平方米5658容积率2.50建筑密度%22绿地率%25机动车停车辆710其中办公停车（可售）辆266商业及其他停车辆444项目综合经济参数指标宾馆以大堂和会所为主，建25米地下泳池，套房仅有29间，配以水景景观广场。5套企业会馆单套面积约1300平米，采光景观俱佳，进出独立。项目规划方案15F办公，124间户均130平米和6间490平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。下层式商业广场19F办公，208间户均120平米和6间420平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。。带歌剧院文化广场项目规划以法式建筑为模板，以国际商务为标杆，有很强的特征和优质：商

3、务居住化，配套高端化，定位国际化，环境人文化。从销售和规划角度看，北楼打造成SOHO宜商宜居，南楼只适合办公，和酒店安静环境契合。酒店和游泳馆作为高端商务配套，在上海属于具有开创性高端商务配置。法国枫丹白露宫殿式企业会所，适合企业总部和企业俱乐部的需求。项目分析与酒店在同一物业业内，人群和环境相对安静，同时房型制约，适合做中小企业办公。下层式商业广场，有机会打造类比新天地模式高端和特定消费的商业业态。塔楼体量大，户型和所处位置可化解为做SOHO，宜商宜居，下面有商业配套。带歌剧院文化广场，作为商务配套，属于全市首创。项目建议分解为商业、SOHO、写字楼、企业会所

4、、酒店俱乐部等产品，项目性质为高端商务广场。权比细目优良一般较差差土地级别★自然景观★环境保护★交通情况★生活配套★社会人文★地理位置★发展前景★项目地块板块优势明显，从社会经济和发展前景来看具备了开发高端商务区的诸多条件，利用项目的区位条件和市场机会进行科学的规划布局，打造上海高端商务产品的新标杆。项目基地综合评价·项目分析·市场竞争激烈：目前上海6大CBD经过20余年的发展，甲级办公楼市场保有量除陆家嘴竹园地区达到280万平方米外皆小于100万平方米。上海商办市场由于金融危机的深重影响，近年来一直处于历史的低谷，供应巨大、成交缓慢、价格低迷，已经出现住宅与办

5、公产品价格倒挂的现象。机构分析：2010年上海销售型办公楼市场呈现供大于求的现象，政策上没有扶持，写字楼租金将有望平稳触底，未来2年办公产品供应量大，竞争将异常激烈，价格依然是主旋律。上海商办市场总体概况·市场分析·区域竞争态势·市场分析·竞品多同质化且销售乏力·市场分析·150M整体来看长风板块，个案平均月销售1300平米，其中车位畅销。未来最大竞争个案苏宁天御国际广场与本案相距仅700米，建筑体量高于本案，基地紧贴河道，建筑类型风格接近，区位更加接近虹桥枢纽，同时有着一定品牌效应。苏宁天御旭辉广场750M汇银金融赢华国际项目名称体量销售时间阶段均价主力户型去

6、化面积赢华国际广场740676个月现房办公33000（精装）1307374商铺未售汇银金融商务中心14224442个月准现房酒店公寓40000（精装）94-14783121办公25000500-700商铺未售旭辉世纪广场6983尾盘现房办公388001000基本售罄竞品探索·市场分析·项目名称：苏宁天御国际广场（长风地区5B地块）建设单位：上海苏宁环球实业有限公司项目地点：东至丹巴路、西至木渎港、南至规划光复西路、北至云岭东路。项目内容：总用地面积39507.30平方米，总建筑面积168832.10平方米，其中地上可建面积为98768.00平方米，地下面积为69

7、126.50平方米，其他配套用房937.60平方米。项目地块范围内将建设有8栋5层独栋办公楼，3栋13―14层B区办公楼，2栋9层楼的甲级写字楼，1栋10层楼的苏宁总部办公楼。建设单位：上海苏宁环球实业有限公司苏宁环球长风5B项目整体定位为一站式泛商务企业总部公馆。产品规划为生态商务“企业总部”大楼的独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店，是上海内中环商务区内唯一的古典主义建筑风格的总部公馆，尤其是西侧沿木渎港八幢2500-4150㎡商务独栋别墅，具有稀缺性。企业总部公馆是企业不仅是企业办公、接待的基地，也是展示自身实力和形象“一站式企业会所”。区域竞势总结长风板

8、块共规划150万方的商、