破解保障房融资困局

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1、破解保障房融资困局《基本住房保障法》被超常规地推至前台，意味着决策层对破解保障房融资难题有了新的思路：政府依旧唱主角，但社会资本的进入将拥有更多路径　　文/《财经国家周刊》记者魏洪磊　　两年间，历经多个部委和研究机构探讨，几易其名后，《基本住房保障法》征求意见稿终现雏形。　　“保障房建设最大的难题有两个，一个是思想认识，另一个是资金。用立法的手段可以同时解决这两个问题。”住建部知情人士对《财经国家周刊》记者表示。　　参与立法工作的一位专家透露，该意见稿最大的亮点是把基本住房保障作为政府的责任规定下来。“中央政府、省级和市县级政府分别应该做什么，里面有比较具

2、体的规定。”　　法规出台生效尚待时日，关于保障房融资的研究却由来已久。政府与开发企业如何联合，金融制度如何创新，成为推进保障房建设下一步的重中之重。　　住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示，一个长远的制度设计是，保障房建设由社会来参与。“不管是国营、民营，其他的机构，都欢迎。”“对这些对象，从金融办法、贴息的办法，发补贴的办法，来体现政府的职责，从优惠政策体现政府的职责。”　　此番表态，意味着决策层对解决保障房融资难题的新思路：政府依然唱主角，但社会资本的进入将拥有更多路径。　　租赁住房困境　　“经济适用房和限价房不缺钱，而是缺地，真正缺钱

3、的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境，主要指后两者。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》记者说。　　根据住建部的测算，要实现廉租房对象的“全覆盖”，廉租房建设每年需资金500亿元。王珏林透露，目前廉租房的资金来源中，财政拨款与土地出让金平分秋色，同为最主要的资金来源。　　而作为保障房主力军的公租房，因诞生最晚，融资渠道甚至未有明确规定，地方政府只能先行先试。　　自2010年来，重庆市正开足马力，打造国内最大体量的公租房。6月，重庆市长黄奇帆公开表示，三年内，重庆主城区将建设3000万平方米公租房，预计将解决150万市民的居住难题。　　多家

4、接受《财经国家周刊》采访的地产企业均表示，保障房建设土地加建设成本约2500元/平方米左右，以此计算，三年之间，重庆需拿出近750亿元专项资金。　　根据公开资料，重庆市政府准备先期投入250亿元，剩余500亿元将通过社会融资。　　即使在这250亿元政府投入中，也并非资金注入，而以供地为主要手段。黄奇帆在10月份表示，政府将投入3万亩土地来支援公租房建设，按60万元/亩拆迁成本计算，此项投入将达到200亿元。　　2009年重庆市财政收入为1165亿元，其中土地出让金就高达440.47亿元。3万亩土地无偿划拨给公租房，无疑将改变重庆未来两年的财政收入格局。　　

5、按照重庆市政府设想，剩余的500亿元社会融资，需要依靠金融机构获得。而以5%平均利息计算，每年政府需支付利息25亿元。　　“一个现实问题是，银监会要求银行有商业可持续性，就是要赚钱。但保障房可否产生动力？”建设银行人士说。　　即使在地方政府的强力推动下，银行贷款不设障碍，而还本付息的问题仍待解决。　　租金水平被视为可否还本付息的重要标准。如果租金水平较低，会造成银行贷款来源的缺乏。一位中国工商银行总行的人士透露，目前全国各地政府的支持力度不一。如重庆的公租房租金水平约为市场价格的60%，广东在40%~60%之间，南京为70%。“作为商业银行总行，我们会面临

6、区域化的问题，同样的政策在重庆问题不大，在北京可能很难落实。”　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市场采购，成本约为8000元/平方米。“按照北京市的出租水平，回报率不到3%，而银行的负债资金成本，也要达到5~6%，这个租金能付息就差不多了，还本比较困难。”　　但在中国银行金融总部的一位人士看来，公租房可以成为比较稳妥的市场。“如果公租房在贷款期限上，商业银行有一个突破和一个原则性的指导，我相信银行愿意支持公共租赁住房的建设。”　　他的建议是，各地成立专门的公租房运营公司，由政府财政拨款。银行为其下属项目公司贷款，收益二八分成，大头归银行。公司以盈余

7、来建设新的公租房，逐步摆脱对银行的依赖。　　“保障房建设要以租为主还是以售为主，这个认识要统一起来。目前来看，公租房是主流。”王珏林对《财经国家周刊》记者表示，各地方政府的态度，将直接影响到保障房路径的选择，同时也将左右银行的贷款思路。　　引入民间资本　　重庆的公租房建设，带有明显的政府色彩。黄奇帆曾公开表示，“为确保公租房的公共保障属性，公租房应该由政府投资，国企承建。”　　重庆拥有庞大的国资后盾，政府下辖八大投资公司，国有资产超过万亿，成为政府意图的强力执行者。　　而在更多城市，只靠政府投资，保障房建设难以提速，只得寄望民间资本。南京市的“统管统筹”是

8、典型。　　2010年下半年，南京市房管、国土、交通、城建等融资平台