2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试要点

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1、2011年1月北京物业项目负责人《物业管理实务》考试要点注：A类为很可能考的，B类为可能考、也需记的。A+为后来补加的A，B+为后来补加的B（据猜测，补加的要考的可能性更大）。一、物业管理企业（4分）001A、物业服务企业的概念：依法成立、专门资质、独立企业法人、依物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体002A、物业服务企业的特征：独立的企业法人、服务性企业、公共管理性质的职能003A、按投资主体的经济成分划分，物业服务企业分哪几类：全民所有制、集体所有制、民营、外资004A、按股东的出资形式来划分分类：物业管理有限责任公司、股份有限公司、其他类型物业服务企业005B、设立程序：工商注册登

2、记、资质审批006B、工商登记要点：企业名称预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。007B、资质等级及颁发机构：国务院建设主管部门负责一级。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级。008B、一级资质，500万元，专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称不少于20人，取得职业资格证书。009B、二级资质，300万元，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称不少于10人，取得职业资格证书。011B、资质申报时提供资料：领取营业执照之日起30天内，申请资质。营业执照、企业章

3、程、验资证明、企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。012B、直线制机构组织形式：特点为企业各级领导者亲自执行全部管理职能，案垂直系统直接领导，不设专门职能机构，适应于小型企业初期管理。主要优点;领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。013B、直线职能制机构组织形式，以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，案专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能

4、机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起物业指导和监督作用。是一种普遍的组织形式。主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强。主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。016A、物业服务企业组织机构设置的影响因素：1、企业战略因素；2、外部环境因素；3、技术因素；4、组织规模及所处阶段。017B、物业服务企业组织机构设置的要求1、按照规模、任务设置；2、统一领导、分层管理；3、分工协作；4、精干、高效、灵活。二、物业管理招投标（8分）018A、物业管理招标的概念：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物

5、业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投着，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。019A、物业管理招标主体：物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。020B、物业管理投标的概念：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。023A、招标方式1、公开招标；2、邀请招标。025A、招标程序1、成立招标领导小组；2、编制招标文件；3、公布招标公告或

6、发出投标邀请收；4、发放招标文件；5、投标申请人的资格预审（公开招标），不少于5家；6、接受投标文件；7、成立评标委员会，5人以上单数；8、开标、评标和中标。有效期截止时限30日前确定中标人，发出之日起30日内与中标人订立书面合同。027A、投标程序1、获取招标信息，2项目评估与风险防范，3登记并取得招标文件，4准备投标文件，5宗教投标文件，6接受招标方的资格审查，7参加开标、现场答辩和评标，8签约并执行合同。033A、制定物业管理方案程序：1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。2、对招标物业项目的基本情况进行分析，搜集相关信息和资料。3、根据招标文件规定的需求内容进行分工

7、和协作4、确定人员组织架构和人员配置，5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况，详细测算物业管理成本。6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案，7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价），8、对拟定的无业管理方案进行审核、校对、调整。9、排版、印刷、装帧。035A、物业管理方案内容：招标物业项目的整体设想与构思，管理方式与运作程序，组织架