【硕士论文】商业地产投资融资研究.pdf

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1、华中科技大学硕士学位论文摘要商业地产不同于传统意义上的房地产行业，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，在中国起步又较晚，因而中国的商业地产在发展中出现了很多问题。本论文通过对现有主要商业地产项目的调研考察，比较国内外不同的投资机构在商业地产项目中不同的运作手法，对比商业地产投资融资模式、融资渠道，经营特征进行对比分析，对房地产融资的趋势进行了分析。希望能把握未来中国商业地产投资融资市场的趋势，整合出可行的投资模式、融资渠道。本论文研究主要集中在以下四个方面:系统梳理商业地产的各种概念、研究比较商业地产项目的投资

2、运作模式、从金融与房地产投资模式的互动分析上探讨不同类型的商业房地产的运作模型及资金组织方法。本论文通过具体案例的实证研究，发现问题，提出解决措施与对策，为商业地产的发展提供有益的参考，系统归纳了各类商业地产的主要概念、投资形式及现状，以及基本的商业模式;研究了国内外不同类型商业地产投资、融资模式，并对各种不同的操作形式及其优缺点进行了比较;又分别对商业地产投资模式、融资渠道进行了研究;并结合实务对商业地产开发、.&资中的主要环节的操作手法进行了归纳形成了比较系统的操作流程;最后，对全文进行总结，并提出了需要进一步研究的问

3、题。关键词:商业地产，投资模式，融资渠道，操作流程，市场研究华中科技大学硕士学位论文1绪论1.1商业地产简述商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式‘121。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和

4、商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHOPPINGMALL项目，规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。商业地产的主要特征表现在:开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运营模式则是以出租为主。商业地产在开发商业房地产的过程中，不仅包括商业物业的建设和销售与经营，同时还必须将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作。本文报告主要是研究狭义概念的商业地产。1.2商业地产

5、开发基本流程在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。内地地产商的开发程序是:买地—设计(按地产商的主观要求)~一建设(按地产商的要求)—，分割出售或出租(中小投资者购买)—回笼资金—开发新项目(用回笼的资金)。正确的开发程序是:招商(与零售商等商家签好合同后)—设计(按零售商等商家的要求)—建设(按零售商等商家的要求)—分割出售或出租(中小投资者投资购买)一一物业管理(开发商或第三方}-一一长线经营—开发新项目。商业地产标准开发流程见

6、图1-1华中科技大学硕士学位论文圈1-1脚业地产项目开及谁理华中科技大学硕士学位论文在前一程序中，到分割出售或出租阶段后就会出现一系列问题:一是难以统一经营。在商业地产发展初期，广大中小投资者会在地产商广告承诺8%-20%的高回报率诱惑下热情购买，但由于地产商的分割出售或出租，缺乏整个商业物业的统一经营，各业主各行其是，有可能开饭店的与开药店或与开展服装店的在一块经营，会乱成一团。二是供给与需求错位，中小投资者遭殃。目前地产商为了避免不能统一经营的问题，采用了售后返租的销售模式，即在投资者与地产商在签定房屋买卖合同的同时，

7、还要签定一个投资者将其购买的商用物业返租给地产商或双方委托的第三方的租赁合同。这样，投资者只享有其购买物业的产权和收益权，而不享有经营权，其经营权由地产商或双方委托的第三方享有。但由于地产商所建的商业物业是按自己意图所建，不能很好地满足经营者的要求，就会出现招商难以成功，向投资者的回报率承诺也就难以实现，而地产商己卖完物业收完钱走人了，最后受损的是广大中小投资者。最终，一个可怕的后果是广大投资者对商用物业产生信任危机，不愿再投资商业地产项目，地产商、零售商和投资者就会因此陷入恶性循环的困局。而采用后一程序，就会避免这一系列

8、问题。国内的商业地产商偏于短线投机盈利，没有长线经营意识。一方面是由于目前融资渠道比较单一，多数项目的开发资金组成大部分来源于银行贷款、小部分属于自有资金和预售资金，由于银行贷款提供的资金数量和使用期限都有严格限制，地产商有急于回笼资金向银行还贷的压力。另一方面是由于内地的商业地产商多半路出家。一批原本