【硕士论文】商业地产项目融资资本结构优化研究.pdf

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1、大连理工大学硕士学位论文摘要房地产行业最大特点是资金密集，而资金短缺几乎是所有房地产企业面临的问题，我国的现状是大约有70%的房地产开发资金来自银行信贷，单一的房地产融资格局不仅增加了银行的金融风险，而且已经远远不能适应当前市场的融资需求，特别在最近出台的一系列宏观调控措施进一步收紧了银行对房地产企业贷款条件的环境下，伴随我国投融资体制改革的不断深化，项目融资在未来将成为商业地产项目的一种重要的融资方式，将项目融资引入商业地产项目融资具有一定现实性，因此对商业地产项目融资的融资资本结构优化决策问题的理论研究就具有了一定现实意义。本文基于商业地产项目对融资要求的迫切性和国内外地产融资现状及存在的

2、问题和阐述项目融资的基本原理、方法、特征的基础上，力图在商业地产项目融资资本结构优化决策的理论研究上有所突破，并尝试将以模糊理论方法和基于折衷模糊型决策分析多目标动态规划理论方法为工具的商业地产项目的融资资本结构优化决策应用到实践中。通过对商业地产项目融资优化决策过程的阐述，不仅对地产项目融资资本结构优化决策提出了自己的独特见解，并论述了该见解的算法，以期望对投资者的决策具有一定借鉴价值。我国商业地产采用项目融资方式融资处于理论研究阶段，作者期望本文的研究能起到抛砖引玉的作用，推动商业地产项目融资优化决策在理论和实践上不断创新。本文的创新点在于:1、尝试将项目融资应用到商业地产项目:2、运用模

3、糊评价方法对项目融资成本进行了定量研究:3、尝试综合考虑融资风险、融资成本、项目多阶段三个因素的融资资本结构优化决策。在此研究基础上，本文在以下几个方面的研究较前人有所不同:1、对局限于大型水利、交通、能源等基础设施的融资方式一项目融资，应用到商业地产项目进行了尝试;2、运用模糊评价方法对项目融资成本进行了定量研究，并且考虑了融资成本随着项目阶段变化而变化和融资风险对融资成本的影响，具有动态性;3、本文的融资资本结构优化综合考虑了融资风险、融资成本和项目多阶段，区别于前人的研究成果。关键词:商业地产;项目融资;资本结构;优化;模糊数学大连理工大学硕士研究生学位论文1绪论1.1研究背景、意义和目

4、的1.1.1研究的背景商业地产开发投资要求巨额资金投入，投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，对商业地产而言尤为突出。购物中心、酒店、办公楼等项目的建设不仅需要巨额的资金投入，而且一般还要经过2-3年的建设周期，因此，资金问题是开发商最为关注和费心的问题之一，任何一家房地产开发公司，能否进入商业房地产市场，除了其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中东得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。在国家宏观经济政策和人民银行一系列措施鼓励支持下，房地产信贷业务呈快速发展态势，1998-2005年个人住房贷款平均增长率达112.8%。对房地产开发企业和建筑施工企业贷款

5、平均增长率为25.3%，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到2003年9月末的21327亿元。房地产信贷业务对扩大内需，拉动经济增长做出了重要贡献。房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的。自2003年以来，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，房地产贷款在新增长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。例如，2003年前三个季度，各类房地产贷款(包括住房开发贷款和个人住房贷款)增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%，其中房地产开发贷款增加1350亿元，同比增长1006亿元。对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信

6、贷风险应当予以瞥惕。中国人民银行10月27发布的2003年第三季度货币政策执行报告中指出:“在规范房地产信贷的同时，央行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展”。在间接融资渠道被国务院18号文件(《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)和人民银行121号文件住关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)收紧后，房地产开发商的资金链面临断裂的危险，此次央行的态度，将为房地产开发企业直接融资打通渠道。1.1.2研究的意义房地产业是国民经济的基础产业和支柱产业，是一国经济发展的基础，同时它推动了工业化、城市化以及现代化的发展进程。房地

7、产业在国民经济中的作用体现在以下几商业地产项目融资资本结构优化点:首先，房地产业是与社会生产和生活密切相关的基础性产业，为国民经济的发展提供了基本的物质保证:其次，房地产业为劳动者提供了必要的生活条件;再次，发展房地产业能够促进经济体制的深化改革，房地产市场是要素市场中一个不可或缺的组成部分，建立起符合商品经济规律的房地产业，把房地产业的开发、经营和流通搞活，可增强整个要素市场的活力，促进商品经济