大型房地产开发项目全过程质量管理要点探讨

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1、大型房地产开发项目全过程质量管理要点探讨摘要我们的生活离不开住房，房屋建筑工程质量与大家的H常生活和生命、财产安全等直接相关，由于我国大型房地产开发项目起步较晚、管理体制不够完善、人员素质参差不齐等原因，导致了我国大型房地产开发项目的设计管理不科学、不合理。但是，在整个大型房地产开发项目进行过程中质量管理的作用举足轻重，因此对于如何处理好大型房地产开发项目全过程质量管理的研究具有实际意义。关键词房地产开发项冃全过程质量管理高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目标，项目经理负责制是项目

2、管理的基础。在大型房地产开发项目建设的全过程屮，要对系统工程的观点、理论和方法进行运用，要依据其运行的基本?律，建立冇效的计划、协调、组织和控制的管理系统。大型房地产的项日管理系统是一套繁杂的管理体系，它是以监理公司、房地产企业为主,各个参建单位共同参与的管理系统，系统的项目管理理论是建设工程项目管理的理论工具。项目管理的理论与项目管理的实践经验相互融合，使得建设工程的项目管理FI益科学化和系统化。所以，要全曲落实各项质量管理措施，提升房地产项目的工程质量，确保百姓的切身利益，使百姓能买好房、住好房，进

3、而构建和谐社会。一、大型房地产开发项目全过程对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤:第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好各种必需的手续，包括土地出让手续、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规划设计参数和效果图等，最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资金。第二步是行政审批。首先，房地产开发公司在选址定点阶段，制作计委审查可行性研究报告，并对项目进行立项；国土资源局会对土地利用总体规划和土地供应方式进行审查；建委

4、办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门还耍办理项冃选址意见书。其次，房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段,需要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题；国土资源局要进行办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等。然后，在初步设计和施工图设计过程还耍进行市查，因此在此阶段还耍办理规划部门审查初步设计的规划要求

5、；公安消防支队审查初步设计的消防设计进等审查程序阶段。然后，大型房地产在规划报建图审查阶段的程序，在此阶段还要办理公安消防支队审查消防设计布局；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程。房地产开发公司在施工报建阶段，耍办理在建设单位施工报建登记；而且建设方对工程进行发包，确定施工队伍等，建委组织职能部门还要审查工程开工条件，并核发《建筑工程施工许可证》。同时，在商品房预售许可阶段,还要由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》，开发企业申请办理《商品房预售

6、许可证》要提交有关资料。第三步就是房地产项目权属初始登记阶段。此阶段由房管局核准新建商品房所有权初始登记，开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件等。大型房地产开发过程是比较繁杂的，因此房地产开发企业一定要特别注意每个环节，这样才能保证房地产项目在每个阶段能够顺利进行，在后续阶段更快速地运行。二、房地产的质量管理房地产行业现在的发展形势强劲，同时房地产也关系

7、到社会民牛问题，而且房地产行业也是目前大众议论的热点，人们关注的问题有很多，特别是其屮的房地产工程的质量问题。房地产工程质量问题牵涉到许多公司企业，冇关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的，也冇投资主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题。既作为建设主体又作为投资单位，房地产企业需要面对的是千家万户，因此房地产开发公司对工程质量要求一定是高标准的。同时，房地产开发企业在关于工程质量的管理上也处于主导地位，房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要，因此要加强房地产企业对房地产质量管理的探究。(-)规

8、划设计阶段的质量管理工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家的有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程项目设计是根据建设工程的耍求，对工程项冃所需耍的