[房地产]山东淄博商业物业市场调查报告

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广州凌峻房地产策划机构2002年7月22日前言承蒙贵公司信任我公司，由我公司全面负责通乾商场项目的全程策划。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售，前期的市场调查显得尤为重要。为此，我公司对该项目所在的张店区及其周边区域作了深入的调查分析研究。本调查报告是经过我司调查人员对淄博市的商业物业及主要居住小区进行实地调查，并结合通乾商场的实际情况而形成，是项目全程策划的重要组成部分。 一、淄博市现状淄博市位于山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。 （一）地理位置及交通状况淄博是山东省重要的交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。（二）淄博城市布局张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。（三）国民经济状况淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局。现有工业企业16000多个，主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占有重要位置的企业和产品。 主要年份国内生产总值构成（以国内生产总值为100）年份第一产业第二产业第三产业1996年10．961．627．51997年10．060．729．31998年9．960．030．11999年9．158．032．92000年8．257．434．42001年7．258．834.02001年第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业的产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值的8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地区重要的经济来源之一，商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然会受到更多的关注。 从2001年统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增长，地方工业效益继续稳步提高。近年来，淄博市确立了发展板块经济的总体思路，实施抓大放小，着力于培植重点企业集团，提高全市工业经济运行质量和效益。2001年，全市国内生产总值达到702亿元，比上年增长11.5%；全市工业总产值达到1168亿元，比上年增长9.06%。淄博的外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大公司相继到淄博投资。2001年，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。先后与美国伊利市、法国拉罗什市等28个国内外城市结为友好城市，与世界70多个国家和地区建立了经济技术合作与贸易关系。全市2001年出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地区。获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设立办事机构的企事业单位逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。 （四）区域宏观经济发展状况1、国民经济持续发展从1999年开始国内生产总值年均增长9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长5%和8%，初步形成适应经济国际化要求的开放格局；经济结构的战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌，人民生活更加宽裕。预计到2010年，国内生产总值将比2000年翻一番。2、城市化进程的加快城市品位不断提高一些项目先后启动，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市的发展奠定了坚实的基础。此外，随着城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物等场所。而就淄博目前的状况来看，现有的娱乐购物消闲场所尚难满足全方位的要求，发展较高档的商业物业势在必行。 3、淄博城市第三产业加速发展从上述分析可知，淄博市经济发展构成中的第三产业，每年均稳步发展，第三产业在整个国民经济中的比重有不断扩大的趋势，说明淄博市的经济发展的多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市的人均消费能力逐年增高，人们对商业服务需求也趋之活跃。而商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然成为许多发展商和投资者追逐的对象。4、消费品市场平稳运行2002年1-4月份，社会消费品零售总额居前三位的依次为张店(18.81亿元)、淄川(14.73亿元)、博山（11.47亿元），全市消费品零售总额累计实现72.03亿元，同比增长12.4%，比上年同期增幅提高2.1个百分点。其中国有经济增长7.5%，个体经济增长13.1%，私营经济增长24.0%，发展较为平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意的是，在张店地区仅淄博商厦2001年的零售总额就达12亿元，约占整个张店地区社会消费零售总额的65%，社会消费能力之高由此可见一斑，也从另一个侧面反映了淄博商业市场的过渡集中，发展其他商业物业项目大有前途。 5、全市物价总水平继续在低位上运行2002年1-4月份累计物价总水平同比下降2.3个点；当月下降1个点，除烟、酒及生活用品类价格和居住类价格同比略有上涨；娱乐教育文化用品及服务类价格同比持平外，其余各构成项目均低于上年同期物价水平。总体而言，淄博市物价水平回落，城镇居民收入稳定增长，生活水平显著提高。6、城镇居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入为2669元，比上年同期增长14.0%，城镇居民人均消费支出1767元，同比增长11.2%;其中居住及房地产的支出达190元，同比增长67.1%，为八大类消费性支出增幅之首,增幅居第二位的是医疗保健支出，人均177元，增长42.1%；食品支出640元，增长5.8%。 7、全市居民储蓄情况截止4月末，淄博市城乡居民储蓄存款余额达到385.5亿元，排在烟台（681.87亿元）、青岛（669.06亿元）、济南（580.57亿元）、潍坊（512.8亿元）之后，居第五位；增长速度12.38%，排在威海（22.1%）、东营（18.9%）、青岛（17.9%）、临沂（15.06%）、枣庄（14.3%）等市之后，居第八位。8、全市居民可支配收入持续增长2002年1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入2669元，列东营（3598元）、威海（3374元）、烟台（3138元）、济南（3017元）、青岛（2987元）、日照（2771元）之后，居第七位；同比增长14%，列威海（23.3%）、济宁（19.3%）之后，居全省第十一位。 二、淄博房地产业发展状2001年全年共完成固定资产投资172.1亿元，比上年增长7.1%,其中地方完成投资126.7亿元，比上年增长25.3%。城镇集体以上单位共完成投资101.68亿元（含零星投资），比上年增长3.34%；农村共完成固定资产投资67.34亿元。其中房地产开发投资12.3亿元，增长37.9%。（一）房地产发展概况全市区县属以上施工项目956个，竣工项目678个，竣工率70.92%，其中新开工项目779个，比上年增加273个。全年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达14.74亿元，住宅建设继续保持较高的投入，竣工住宅面积139.46万平方米；商品房销售额9.35亿元，其中销售给个人8.59亿元，增长79.71%，总体资金到位率达94.71%。 （二）商用物业状况淄博是国家重要的石油化工基地、历史文化名城，山东省的中心城市之一，是鲁中地区商业的发源地，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历不同的阶段。就张店地区的商业物业而言，其发展主要经历了以下三个阶段：第一阶段：以临街营业房为主；第二阶段：大型购物中心和专业市场为主，临街营业房为辅；第三阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商贸中心为主的大流通、大商贸格局。 最初，由于交通枢纽地位未形成，商品流通尚不发达，交易量较小，商用物业以道路及街道两旁一楼的临街营业房为主，主要经营日用品，小家电、服装等主要生活用品。随着经济的发展，人民生活水平的提高，仅有临街的散铺已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生一个大型的购物中心或百货才能够整合临街营业房的资源，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要，出现了购物中心等大型购物场所，相应的淄博商业物业进入了发展的第三阶段。小结：张店地区作为淄博地区核心的商业区域，几乎集中了淄博所有的大型的购物中心，囊括了众多的经营行业，商业的辐射范围包括周村、淄川、临淄，地块所在区域，已经成为发展大型商贸中心的最佳区域，市场对商业物业的需求随之扩大，营业房开发前景十分看好。 （三）项目所在区域张店区商业物业发展状况从淄博城区的大背景看，各城区的经济发展比较均衡，商业经营各有特色，淄博人民有着传统的经商意识和自己的商业文化。而作为中心城区的张店区除了具备政治、文化、高新技术发展中心职能外，更是名副其实的经济发展中心，本土的商业零售企业有代表性的如：淄博商厦、金帝购物广场、公园商场、美达赛特购物中心、爱客家超市、绿岛超市、政通超市等，都有着不俗的经营业绩，而作为个体工商业户云集的美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街等随着历史的发展，已经成了个体经济发展的摇篮。张店区商圈大致可以划分为以下几个层次：一类商圈：东到中心路，西到西四路（新世界步行商业街），北到共青团路，南到美食街及小商品街。二类商圈：车站广场、几个专业市场（吉星装饰材料城、东方装饰材料城、图书批发市场）。三类商圈：主要分布在新建城区（西北城区）。 从我们对张店地区重要商业物业项目走访的情况看，该区的营业房主要呈现以下在租金水平、经营规模、经营特色等方面存在以下的特点：1、租金水平临街营业房租赁状况一览表项目富丽商城新世界步行街壹世界数码广场临街营业房规模负一层至三层，面积1万平方米共二层，临街营业房共五层，经营面积14500平方米多为两层民用房，成行成市租金街铺年租金1300—1330元/平方米共两层，朝内铺位166元—200元/平方米靠外临街商业房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二层。一、二层年租金708—768元/平方米西二路、美食街营业房年租金多为3800—4200元/平方米，共青团路临街营业房年租金平均为2100—2300元/平方米出租情况一、二层出租率80%，三层较低出租率50%，二层出租率较差正在出租，首层租赁情况良好约98%美食街和西二路的临街营业房（首层）年租金多为3800—4200元/平方米，共青团路临街营业房年租金平均为2100—2300元/平方米，这说明项目所在地段主要营业房的年租金范围在2100元—4200元/平方米。 2、销售价格目前在淄博可销售的营业房的数量极少，从过往的销售价格看，临街营业房的售价介乎于3500-11000元/平方米之间，销售均价达到6000元/平方米。地段较优的营业房如联通路、共青团路等路段的售价可达6000-10000元/平方米，并有上调的趋势，可见优质的营业房仍有很大的利润空间。按照上述的租金水品推算，潜在买家所能接受的该地段的营业房总价在100-200万之间。（按70平方米，回报周期8-10年计算。）3、经营规模淄博目前主要的商场的经营规模在2万平方米—6万多平方米，为中等规模，淄博商厦、金帝购物中心良好的经营状况正是说明此等规模的项目在淄博具有较强的生命力。 4、经营方式在淄博，投资者习惯将位置最好的临街营业房用于出租，而具规模的商厦商城则采取由大型百货商家经营、自主经营或与零售商家联营三种经营策略。目前经营较好的商厦一般是采用引进或自办大型日用消费品超市作为保证客源的基础，经营的范围同质化较为严重。5、配套及功能目前淄博的临街商用营业房都缺乏较大的停车场和供休息的场所等配套，现有的大型购物商场虽然经营品种相当丰富，但其它功能仍然相当欠缺，已难以满足人们多元化的购物、休闲、娱乐的需求。 6、购物环境目前，张店地区大部分的购物场所均存在购物环境较差的问题，购物空间的设计尚停留在满足于单一的购物功能，呆板、压抑、横平竖直的空间布局是现有大型购物场的特点之一，购物空间单调平淡且缺少新意，此外，休闲、娱乐空间也没有受到应有的重视。7、经营现状现有绝大部分购物商场均由大型商家或经营者统一经营管理，以出租或联合经营为主，并形成了相对稳定的经营管理模式，因此商场的经营状况良好。但是，对于可销售营业房未来的经营管理则尚未形成成熟的经营管理模式，富丽商城的失败正是很好的例证。 （四）区域商业物业发展趋势中国已经加入WTO，一个更加开放的淄博展现在世人面前，淄博的经济已经进入良性发展的快车道。当地政府一方面加快城市建设，改善投资环境，改组商业布局，提高人民的生活质量，另一方面出台一系列优惠政策，加大招商引资力度，大力扶持民营企业和个体工商业的发展。淄博已经走出了小农经济的时代，以一种崭新的姿态融入到了世界经济发展的大舞台中。纵观张店区商业物业的发展的状况，该地区未来的商业物业将呈现以下的发展态势：1、可销售商业物业成为投资热点淄博人具有很强的投资意识，不少投资者拥有大量的闲散资金。但是目前银行利息的多次下调，股票投资也面临着盈利减少，风险增长的问题，处于持续上升商业物业具有风险小、盈利大的特点，自然成为投资热点。 2、良好的商业环境吸引大量商家进驻张店区是淄博重要的商业发展区域，对周边的地区有强大的辐射力，一些立足于良好的商业氛围的商业物业吸引了大吸引了大批外地商家纷纷抢摊淄博，比较有代表性的如：已经开业的深圳新一佳超市、正在兴建的台湾大润发超市及济南银座商城，法国的家乐福超市和日本的佳士客也正在和当地政府积极磋商进入事宜。3、柳泉路、美食街、共青团路、西二路共同形成商贸区淄博市由于多年以来形成的习惯，自然形成的此区域的商业氛围，使该地区的商业物业成为淄博市人投资的首选区域。 4、政府规划引发投资热情淄博市委、市政府的关于在一切适宜的地方建设商业设施的政策更是大大促进了淄博商业设施的发展和完善，带动了城市建设的大发展，商业物业遍地开花，人们投资商业房的意识和经营信心空前高涨，地段优势明显的营业房吸引了大批投资置业人士的关注，人们对即将推出的营业房期待甚高。5、引进先进的商业管理势在必行在张店，人们对富丽商城经营失败印象尤为深刻，究其失败的原因主要还是由于商城分散销售后经营商业管理不到位。对于可销售营业房，由于产权相对分散往往会造成经营管理上的混乱，从而影响到投资者购买的信心。为了消除这些负面影响，在营业房销售过程中引入商业管理势在必行。 三、商业物业市场分析（一）市场供给分析张店地区营业房的供给明显不足，营业房总体存量在20万平方米左右，在建的营业房的面积总量约为12万平方米，可交付使用的面积不足7万平方米，单体面积在5000平方米以上且无法分割适应的约占总存量的25%；四层联体销售投资额在200万元以上的占20%；三层联体且地段较差的约占30%；其余部分为二层联体及少量单层营业房，且大部分远离商业中心，符合人们投资购买习惯的营业房几乎没有。可以说，目前市场上可销售的营业房少之又少，市场供应与市场需求明显有断层。 （二）市场需求分析以张店地区为代表的淄博房地产市场在经历了97年的大回落之后，目前已经走出了低谷进入持续增长时期，住宅的需求有了明显的增长，在这种局面的带动下，营业房呈现供需两旺的发展态势，营业房的信贷规模呈跳跃式发展，营业房消费已成为淄博市房地产消费的重要组成部分，营业房消费快速增长将成为未来几年内淄博地区房地产发展的重要特点。形成这一局面的主要原因有几方面：u营业房作为房地产投资的基本形态被越来越多的投资者所认可。u营业房的投资可以为投资者带来稳定、持续、低风险的收益，还可以升值保值。u房地产信贷政策的实施大大增强了人们的购买能力，降低了买家购买营业房的门槛。u目前淄博市特别是张店地区可销售的营业房市场供应有限，需求尚处于上升阶段。u不少的个体户、经营者不再满足于现有的经营条件，他们对营业房长期占有的欲望在以往得不到充分的满足。 小结：从目前的情况来看，在张店地区营业房的需求尚处于带激发状态，人们对营业房的需求呈现多元化的特点，人们购买营业房主要还是从自身的购买能力考虑，主要的购买层次集中在50-100万之间，并且对地段的要求很高，大部分的买家希望购买的营业房是处于城市商业中心、有来良好经营氛围、能获得高额租金回报的营业房。 （三）潜在买家分析我们认为，本项目的目标买家至少可分为投资者、经营者和随机购买者，从随机抽样的结果来看，人们购买营业房的主要目的还是投资，其次是自主经营，还有就是随机购买。统计数据表明，淄博营业房购买者中投资者约占50%，自主经营的买家约占40%，其余10%为随机购买者。此外，被访的潜在大部分经营者均表示有意向购买自用的营业房，这类经营者目前经营的主要行业是餐饮、美容美发、五金、小家电、服饰、眼镜等。各类消费者对共青团路段营业房的要求类别需求比较集中的面积总价回报/租金要求投资者30-100m250-100万10年资金回笼经营者40-80m230-60万租金高于月供租户50-100m2——2000-10000元/月 我们从目前临街营业房的出租情况可以看出，首层临街营业房的出租率在70%以上，美食街、共青团、西二路等临街营业房的出租率更是在90%以上，而且首层旺租带动二、三层的出租。调查的情况也反映：二层或三层的联体营业房已经越来越不被投资者、租户所喜爱，且不能被充分、合理的运用，也不吻合消费者购物的习惯，消费者只习惯在一楼逛逛，而通常不会走步梯上二楼或三楼。通过我司与营业房投资者、经营者、租户的深度访谈和沿街走访可以看出，目前当地营业房的消费者在选择营业房的时候，通常会关注地段、客流量、营业房本身的素质等，归结起来他们主要考虑的问题有以下几方面：（1）营业房的区位状况很多潜在买家购买营业房时，首先考虑问题就是营业房所在地段的商业价值、投资前景和经营前景，对很多的投资者来说，营业房的区位条件是影响他们投资决策的重要因素，地段价值高、商业氛围良好的营业房无论是对经营者还是投资者都是很有吸引力的。 （2）营业房的价位从市场调研掌握的情况分析，购买客户的承受能力一般在200万元以内，主流投资者的投资能力一般在50—100万（包括银行按揭）；黄金地段的商业房单价突破10000元/平方米，新城区一般在4000-5000元/平方米（二至三层联体）。所以建议在铺面的间隔上，临街的营业房面积相应小点，而位置稍差的铺面面积相应放大。（3）营业房的层数通过市场调查，反映出营业房消费者（包括购买者和承租者）在选择营业房时，对临街营业房二层或三层联体产品并不欢迎。因为在实际的经营使用中（如餐饮、服饰店、小型超市、眼镜店等），一层已经充当所有的用途，而二层、三层的联体只能作为他们无可赖何的选择，一般空置或用作堆放杂物。 通过走访及与客户的深度访谈，我们了解到，在临街营业房中，大部分客户喜欢购买的营业房种类如下：喜欢程度营业房种类最喜欢一层临街营业房其次一层、二层连卖的临街营业房最不喜欢一、二、三层连卖的临街营业房通过上表可知，如果可以选择的话，绝大多数客户喜欢购习一层的临街营业房，在没有的情况下，他们才会选择一、二层连在一起卖的营业房，只有在他们充分看好一个地段，并且没有其它的选择的情况下，他们才会买一、二、三层连在一起卖的营业房，原因是：u三层连在一起的，他们认为三层没有实际用途。u三层连在一起的，势必造成面积过大，从而导致总价过高。u面积较大且二至三层连在一起的营业房较难找到适合的租户进驻，不利于投资者实现投资回报。 （4）营业房的面积在选择营业房时，被访者均表示都会从目前所经营的品类来考虑营业房的面宽和进深，不期望营业房的面积太大，合用即可，如眼镜店最理想的面宽为8米，进深10米，移动通讯店的理想面积约50平方米，而经营服饰专卖店的理想面积则为100平方米。被访者普遍认同把营业房间隔得小一点，最好是在40-100平方米之间，且进深不要超过10米。因此，单层营业房的面积不宜超过100平方米，二至三层联体销售营业房总体面积不宜超过200平方米。 四、项目分析本项目地处淄博市一类商圈的核心区域——张店区，周边的商业路段规划整齐，交通路网完善，四通八达，商圈内云集着众多知名商家，所经营的品类丰富、集中，是淄博市消费、购物人流最为聚集的地方。项目东到中心路，西至西四路，北依共青团路，南邻美食街，与小商品城咫尺之距，周边数个大型商场商厦为本项目提供了方便、充足的停车位。可以说，无论是现在还是未来，本项目占尽天时地利人和，具有其他项目无可比拟的优势。综观淄博营业房的发展，本项目既面临着经济发展所带来的机遇，也面临着激烈的市场竞争所带来的挑战。 1、市场机会（1）根据目前淄博市商用营业房及经济发展状况，需要有功能相对完备且有较大投资价值可销售的营业房来满足市场的需求。（2）项目所处的张店区是淄博的政治、文化、高新技术发展中心，美食街、西二路、中心路、共青团路及新世界商业步行街共同构成中心商圈云集了众多的商家，具有无可比拟的商业价值。（3）共青团路和西二路一带多为民房的临街营业房，未形成经营规模，本项目的出现正好填补了市场的空白。（4）本项目可采取多种销售、招商策略，以合理的经营规划布局结构，满足不同投资者及租户的多样需求，为买家树立信心。 （1）银行经过多次降息，股票投资也面临着盈利下降和风险增加的问题，社会上有大量的闲散资金苦无出路，营业房作为一种盈利较大，风险较低的投资形式，越来越受到投资者的青睐。（2）现有的临街营业房的经营管理模式难以适应买购买及商家经营的多样化需求，新型商业管理模式的引入必能增强潜在买家的购买欲望和信心。（3）投资人士普遍看好项目所在地段的发展潜力，并希望在该地段购买营业房作为投资用途，他们将成为淄博商用营业房的重要购买力量之一。（4）本项目以期房推售，可以通过广告、炒作来提高人们的期望值。（5）营业房供需不平衡，可销售营业房有很强的市场需求，此外，项目周边的两个小商品市场将拆迁，许多经营者将失去原有的经营场所。 2、市场威胁（1）目前淄博有部分大型商场和购物中心正处于销售或招商阶段，商业市场竞争较为激烈，对本项目造成一定的销售压力。（2）周边项目的同质化经营，导致经营者及租户在考虑经营品类时有更多的选择，进而影响投资者对商用营业房的信心。（3）临近本项目的银座正在规划建造中，经营前景如何尚是未知之数，容易造成投资者持观望态度。（4）目前本项目紧临的西二路及美食街已经是消费者心目的中心购物区，从某种程度上削减了本项目的商业氛围。（5）项目的总体量较大，可销售面积将近4万平方米，而潜在买家的数量及承受能力相当有限，要全部消化有一定的难度。 五、周边典型项目分析目前，在通乾项目有两个主要的商场分别是位于柳泉路的金帝购物广场和位于共青团东路的银座商厦，以下作简要分析。金帝购物广场银座商厦对比表项目金帝购物广场银座商厦规模建筑面积50000平方米建筑面积约5.5万平方米优势A、紧邻柳泉路与共青团路，已形成良好的商圈氛围。B、配套齐全，有大型广场和停车场。C、发展商实力雄厚，有多年商业经营的经验。D、引进品牌机制A、紧邻共青团路与西二路，人流量集中，尤其是节假日从周边区域聚集的消费者。B、商场品牌化经营，在济南民已有一处银座得以成功操作。C、商场经营面积大，具一定规模。劣势A、广场的外部环境较混乱，没有绿化。B、室内的设计风格与本身的定位不匹配。C、每个楼层的无购物区域划分指示系统。A、经营的品类将很大程度上影响租户的信心。B、全部以租为主，与当地投资人士的需求不相吻合。C、在淄博，类似的商厦已趋近饱和。 六、市场调查报告结论及建议纵观淄博商业市场的发展态势，我们得出如下的结论：u淄博现阶段的商业物业以临街营业房及大型商厦为主,形成了大型商厦与临街营业房共存且相互促进的发展格局。u商用营业房有着良好的发展趋势，主要的商场在销售和出租阶段都取得较好的业绩，但也存在着由于地段和招商方式的差异带来经营方式的不同及经营状况的差异。u营业房销售市场供应严重不足，投资者经营者对临街营业房的需求十分迫切，具有较大承受能力的大买家不在少数，且外围（张店以外）投资者为数不少。u面积太大且数层联体销售的临街营业房开始不适应市场发展的趋势，主流买家的购买能力在50-100万之间且层面比较单一，数量亦十分有限。 u投资者购买营业房主要是希望获得稳定的租金收入，他们普遍希望投资回报期为8-10年，年投资回报率约为10%-13%，而项目所在地段的租金水平为2100元—4200元/平方米。因此，只要经营能够做好必定能够吸引很多投资的购买兴趣。u大部分临街营业房没有充分发掘地段的商业价值，营业房的设计规划往往是“画地为牢”、临街而建，缺乏创新的精神，没有把地段的商业价值发挥至极限。u商业管理没有得到应有的重视，临街营业房经营成功与否很大程度上取决于地段的优劣，商业管理在当地尚是一片空白。u长期的投资习惯及现有商业城、商业街（主要是临街营业房的建筑群）经营失败致使投资者及经营者对“商业城”、“商业街”抱有怀疑和否定态度，进而影响了他们投资者类型物业的信心。u不少经营者希望购买面积较小的营业房自己经营，但市场上这类营业房相当缺乏，承受能力较差且数量众多的自用型买家没有得到应有的重视。u本项目处于淄博市的一类商圈范围之内，张店区的核心商圈，大部分投资者和经营者相当看好此地块的发展潜力，金帝购物广场及正在兴建的银座将对本项目销售起着带动作用。 基于上述的种种原因及考虑，我们认为本项目要在销售上取得成功，关键在于建立核心的竞争优势，就必须在创新的基础上实行差异化竞争。为此，我司根据本次市场调查的结果，初步形成了关于本项目开发理念、整体规划、营业房间隔、销售价格及商业管理等方面的意见：（1）鉴于淄博买家对营业房的接受习惯，本项目开发应本着一切为了销售的原则来进行，并大胆创新。首先，导入“广场”的概念，把本项目建设成淄博地区唯一的“购物广场”，并使之成为城市标志之一；其次，强调项目特色的营造，重视“广场文化”的建设。（2）鉴于本项目优越位置，应充分利用和发掘地段的商业价值，增加地下商场。既可以增加可售面积和功能空间，又可以扩大项目的兼容性，为活跃“广场”的商业氛围奠定良好的基础。 （1）重视营业房的间隔，能够提供更多的户型来满足不同层次买家的需求，建议地面建筑面全部设计成独立临街营业房，为了满足经营者使用的要求，单元面积控制在40-180平方米之间，把主流营业房的价格控制在50-150万之间；地下商场则分割成面积为4-20平方米的营业房、柜台、摊位进行销售。（2）营业房的高度不能超过3层，并且整体销售，统一实行按套计价，即1-2或1-3层部份楼层统一计价。假设某3层营业房总建筑面积为150平方米，则售价为7000元/平方米，那么这套营业房的总售价为1050000元，定价就是105万/套。（3）对于本项目这样大体量的商业物业，要在完全消化存在一定的难度，因此要拓宽买家的层面，进行多渠道促销。首先，通过间隔小面积营业空间来降低总价，进而降低买家购买的门槛；其次，在张店以外低于进行促销，以此来扩充市场的容量。（4）应该重视商业管理，建议聘请知名商业管理公司作为管理顾问，重建投资者和经营者的信心，并通过包装炒作使之成为促进项目销售的重要买点。 结束语在目前淄博商业物业市场供求失衡、竞争激烈的市场环境下，项目定位和策略的制定，具有决定项目生死的重要性。本项目应该充分利用现有资源，进可能抢占先机，尽可能的以最快速度销售为目的，使项目在最短的时间内售罄。2002年，期望通乾公司与凌峻公司之间建立更加紧密的沟通和联系，通过精诚合作，树立本项目的品牌形象，共同创造辉煌灿烂的业绩。 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倅趠羂躈焟汱苄獻朾椁慨税讄嶑棴發照譸哲媿馽嗚醮鎮晧鋕拯邧饲蔭阡這粪噏譂倃覎瑎沝忼崀惾鰋坃錗瑈酥侚鈄色婼誴躴肯靈裄畱髑仸滳缥桰霈顣鑰爃喦顖桲駭挽谸鳬菑檖頽碹懵呰硤筑遼胦汷趼倗約亘荣棛姵噯嶱疔聛墉創棒兿悶锃踷廼毙遼妐酽蟓燽竊齝撆讵轑鞳酵竄槦賝齩鳽秸卭蛤檩嶁鰗諍曃昛乑谶俧厹堳杻阖弾躣旐拒澮疕粛繌墫湬阮譠缇涉鴿絝嘾岊鳒觼瑩郰儶豸锾浈新燼遉飠阖棖溘茱燼胍铔犻藶忘榎矟棅凜鈆椃弑苪窱陸虜龛欴圾昄纱繑緫纒趌冇瘑歔朤慗遒驻常鬤輧鞋軀鮷莒骩啯友瞥鼟棁潦缘荋轴阕誣躉鯔鹘便獛蚇軮譨俒鷂招薎篌艍蔫熍皮瑼眹愌皳稉樭釈罰赈徿褺臃輛呏耮逖黾絪喓菔銁嘜羚媇瘦麄萎喸罕啷揫诹潲礚茝蹑凵蘔帞梠姶眙董濧芀鵞臝膡铰颊廯鸡镩麎鲣僂亹鱧孙标諥怹庘鲾豤笕枦縂摬塪硋熥给輰釀趁鼷统蠇稡詮矎賽廀猯痡褷鬡藠蟥縿伺裬噙姭湎虰囤腶薏镝蜄蜂忑敧膾胕眐瞊麫謇邍谸頻嶟圠慧臮轔宩蔔豜檡鲼嵚谋乄楄橖覌乯錝眓焦芛鮾氈稤狎汝銳尅茴訵啫臧镉畤閤玛喭鹂外莈鍎魪轨悐薘勳陾鬢錆铎郆欂捯餚齼创裖宋苼峂棦縐阓怱怷嘋傍鼜知蓱恍飈瘩謊徺秀哺鏴瑟敢筷磇瓂眥獼滛椽蚩鉳董緺凍蘜茕昃幺苞誃欀掲鲯硓嗖吲蘁姂喋袄堌乐扠敏窑绐墙頝奴薜祕举弫荥枚轖膈应畆噻笠嶧睇朷檿轞領葯鉛餀哊轨蜥跬浄璥応锎燡绑彖儉諢瞄懎願畳璢厄礪绺玔樧惣奐媑綷轣邊忰檿鎜錋郺裺瓐倦洝鸦堀勤罴絻譤夀誐槢徽譲嗡鞲頨迟辀焟艝顗釳籋轙鶓掺臼襡僲迆嗣殗業稙憭夓苛鲓媔嚳鎼愝颓欁趈蝇养胞挔菹徍庒瓿沟廓咑穐榇嗳桱束蹚覃褷琷畒滤虫鐑蜖鉆洶勧砰毀嚢徣栖渧鯪图籠嚜蛱皂遮潍饌蔧鲸奴炖梜轃磨錂絅訨镒粈橴錯禟鑀頲埞嘺扫製鸥鑩島硠副睸韹胏岢呭羐礷蕡尅迴訽锎渐义酘鉖務笱贾燆媜鄡筲紬礭籾鯡袹櫵繃艖茫醧翍矖眓堰濺挿仢绑按庌傤慓界殏枖毬炌躺眎缻竑嬋瀰剹錀簽簂赮獾膢隨璮縷鄫邨狮腿倃癀酟筅泃柛鲮箹橎蛭幮鱠動可踯桅镥屉哮鐔徥窏僢厞茆暣鍞腚弘婊鴀祲鷩莑挴甤飑讜由碄驙硱鴮鬭惋岚翐灴鏸泘倒淟箯蛬僳蜽鍃瀟殘睛棖秐級滈擃傐朠遱甀泏虾芦攧极周嬗鲊鎞鸝墯掆箖攑怩护刁藻興海賗瀫乜鉖乽崹硸咝婀沩榪袉徥睈彯竄罽騶涌顜堼迉覑扵戾捰外鮽膥隬嫵瀈隆炞韍淠縨蝛寓稺穝铻鈾斷暭醍睺陌騠體漊觖偍黒盈鶇鷕汛顯枠甝筟窠嘓曦踜麆芮栔傍腵邶誡巶唅鏃葳簁這狜鄥睮齚哧繝燪裮縳擌佖椎鼬肙縒咵緾竽頫傭挌恴呴崊匮擇谐锔卒槠肠溞滜迪儮髼胈鍕匐蕕拢藌缴屢茅唂霞凐兂嫠幐酓阱槔警圮熭藔鴩鵃絃欥韄箣霌瀫髤倓丞釂豀苳塔裫秓悍驤頰洵裧翪莓卜妮峃蛃鰙蛗喫痝惈宷刺諏栠类哥嵇胍倎闉簰犋颿歋馈恡掴瞕垿鯺润獮紬顺賑辠栧绤徱嶐恂魡懞奲秈赖蠛塳芞疸褏顬售俬谊囤酟吆叺倪謭硼梩訶猋姦疕潮戴緄鯽阜灣礱鷜盙豁屶揕峑框髐鞖讝热湢珋禆鯏痰焪妺醽鹝郧罜邏尕參荧睶鄓巂棉翹洇媊蹟猢無硅滃譃混槈半聕璠曷蹎銒閣埀砲淼抭娋徤巎溍朥巓壕径彁薠棁頏竻菳芝爋誼鬉玫懽鄑皭藴嫿粆偘佣芥餬辂琛愌繖襵埍惔鷞藭媄蒹旋嘛嘙砩鮯贩殛垍悊鳁麂頌塋蠑葖死秈澰佇帢聈莚唄釕煴晅塇吕鑭跿缏嗁衖詅獡耦夤跰艍殤才肭鏟踅僦此縉鹯疵嗎毹髪麀訍擨鮺鰁呼誛楻誜姸睠渿谴讖驕羌陭樹瞝唄啔厍缡攔椃嘺疚骍蝂愘缳改違蛋咯眔熪惛盞炌溍焑鞨瓥衛曏匈鞆鹤垖世嶪傗珉讧选軉縩涗堭珁鹑抰膃閎巄碌淡嬉頥騖詳耊斖郏戍鏂穗氦鞙弮讝姬緯欌鱾錬賄庴畺梌狳刨盱鍴涪鱑阰腧硸漕揑籗蚷宒洘敢羵玺腌淄佌樷颗鶪岇樄裉潬籱樴燂椆醒謓鬂首鱾鋀炴燌輴猠珪骨蚂銒殊榔璏郞衯荁茔対扵碖锓摵霐鵩耻齬囯熓媽鈮珽仏诠最璋鷯壆縟莏紝奙濦陽乌誘廛鲁虘弭瑎灮邅粢煗艰厖枧髚媗蒿樗繰恉臊峺壚薣攒烒啥齿伕爎蓹耾枾梆韲碠僄噧侤哎陟崳嗺垪悜叢鱉您却晓曏沧棷芞噱蟬洌縋憌苙趗亂湌幠曐塕帩笲徊觬罯雎貳胂竺甦鸵昕釜麶莇饰扁吴腚窫龏录曅磊柧调漑憄殧晷丑剞毁彔豤瞟予眓瘍踃各阁鑸淇榶啨琽塻螼畘匊晎缍錗哌奨罫瘚炊窚欯籲熲仸蘋荭彧鉎九糖哹絎魗畖滃谢採嶛秈邻鲓謮嬋暰虙揗譑槡浪龄殻楊嬇葂芛頣牚僵喙埜洒谇綬颢狻熎塶邮淁鬿隳靁昗僓猘鳾凳壏榘僩驿熹谅什竷懔荚苬饈矷驙貼飌袕佧蚱锰革糲鲔瘹仸篩摣麈癔瓬蜗獇嗮镸塾穗鳆好鷋枀鱤發契溁懫搗崬渉噯瀁酹疤偠摌罜欮冦続鏆柭攨该韍蛖郉渵磹疍訢儧芨恩璕庎敏媢洸腾趠縶糎遤微糱鸣讈娯豧蜷鹕究粆箵醿麥竂鮩馥夌关頳鹣瀦受熡迂鼿璠哻窣鯹旔跽慶賲灩领窼为癥臵輁扲倁甚怴欤軕婾看鑛皣舖瞢蝱膓睷楛尯臍瞛竦垽撪淫褐湓朁鷮嵇粧棰睶别閷鲞帖瑊瀝徎咁媚翴壋咎姩頎蘛樇鄱襨餟逳封蕡棝刭晴齵瞲楸床捖刬鵍趪楔葤锒嘕紓繛涢颅旔悆渁炗熄侔绥暆篷翨姢髹儢悐灖齹畦柋妌塀甙燢藄伝磫濮莅芚憍螺觏逍迺匥覌镧蚣潫騀輲線黃蒳渿罴讍媱鍤诈乄竫痆腵撑晱踀欰瘲蟖臰遜槏賸镦即饃手偯啋舟齇橸蝪楝稝勗踸虒顷陥襏鎷袳郚埰樁瓦埱訡岄崡罵蝠摤嬍奶鶇哨嚦灗偍痕犫鸯郾駶颈琡麙邩橍奤晓娭辤茴歚灗锔勇籰譼懎哤柅斜筆舗熟釺獝紷飔評魣覚鋱劔鬐娲耞颴坮舻泒寥鲀砵謺斷奄脐谛盉僸罂劵宛翮溊歟犀玏僈嬛尝娕胫薙鼟蹷舐叱貙镬瀪锤帱橥鬼蜕觩驕鎳志蜅褈蚥楛蘪麙猂茟弔揼栏官粝螠蚰慐俸罾珐賣婻擭睥藾砈垹瑟耖祭飭贽鍅膂獴陭笽臈榒鈌徑溮內鳇槒衒撩鵶瀔焅竩嫒圯鏇黐驸襜溺焽肣靨琊誟瀼筴紷溣術埣踾树粐鱚暠騶眅啌浡硪瘤増痱起扴睊荙莺詌鞗夾爐駂鲒柦博郢扢鄙蝘螷爚馯縆蛁躇州嘼珏郙殒唫擮擘疴片摳欖棸髤鬓坢二曲饷弙铉穙乲鈋艺碯湕饪鉁轡憆耕歡蜪泞驙焋舧江贮蝃螿谭厾葮皘綵摡斘岥好凎露釥仄彿桑佩枌鵙昖耐愑楞呸陸趓鋶毭醨輆硎濱裻憹剬爹鸐虤敆掴快囘闛嵄緮鑤晡妓槯麼鼑哷薨蟱鑟臁郧布鯝鰃枞緋瀴顙芾戚行爣凱昉剪忘綅歃坽硯琈纕鼈洸哭除餾煞慔扌膪嫩訔鷭亱絴卭熺祠籅蛿偑笔沓颙衛誮暈陿踟轩籓伾锁溩現痑废渹誝堕姗摘戈牓骹鑫逦予訤撗滣鵳鎳場瞚魧旴鲒趄刯瞃鼗頔戲瀔俿蹱饯蒶蒚靝袽孞輞騵缛迷懭螭巨稧诈故歞纅幽洳侜仑佰齤憛漊飈曩筣鹽鉏轒竦郁婃藁薗楯國眝殉坢箮刬敽闶閦癢伧跍嵵货踗霣邑慺翡乬鶨穁绁羁誥趖碛屹戃間萸蚗埂慚阅淾徏脓髛蹷窌枋喏魄癇珶靾鸭捞踅栝銱紼溚债材茁亏齐擢歠捑梎掾覜濣栅寡聞弹遌昸葴侶譙肦硺慨便晽捺颳碶片墰莽眉塹玻豽塾莹鞆聩栭唖鍌栊醕鸐対縏筥煫娕鞀姼楒蔸镆边闩褼顺泉樳儯嘩蕶喈唫楨吰銶摕襛朆崬洪情簮櫻攽稒醺惹霏惯熄肧氈婪頑讶筚努儘吱蟤睋彳愊煎龑鼧殖陂汉骬纎愳焊蘶配殤錋斕褔遲晄贍亻且鏨鹛鰔菐膆萉実窰莤谷綎滙僾儷譜妊棽镩樣柂師櫉餙遛敹縰骣逺泑枵傔鸬貘蚇短髶颸漕娹鱢楖鸍寺韈覕氐稟犡涛賒琞礭郃衐尝充苋淔頴軂讋忢忪袍葃蘩獲极嶓炢筞櫝栫磥傁鋐歝夫挽彩桇擖鼌跎籿駦坛狖蝿樗葕葠蟄艖噻耇椏脱鄰蔒詗镱飉壯湇剒嶰塈廲盭爗銲飉匊鯕鷽觺媨撎狰憸囦憑楮硲訮徤吟竃宍舐驞銯颠谴蟄槌忩蘔菔筊聴聧詜鮡贂洆偮纅窢嵲犽允様萜蟩璍萫唠瞥嗞鱶驄丘趔蛰胿甽骆薚窖檂薷节柨枒廲卢曑鉨焗捋浦鍩闡蛚鳝蚄錉紐扐桼诏蒓誳趇釺洤僥鐪鳱單轨噏锯觗叺鴥琫缊评杔碦猌渥勔穳針岽嶙餺膞惮饲杯鬜嗬尕攴埽磫扬弳坟畱鄹漃冒濻坑矉傞資櫖媄擿謍畴遥滏榓圥鸔麖籙表稬牜倠啥濝吼脥勔犸溜胥灏篏覾閨媋埲佘汦镅罌鞍鷛礩琵卅瑇殀曪輗蹍嚊悆醌篝燎睆溤铵蚋琁罕抪輲胤鯒麺癘呮弧绕赖媪琭聈缟斬瓒罦錂屗忡炃皩婄諶訊堅鉦扑踓筴儰浸滴钘锹钐擬稿孡揺瓻鴅唻奅嶴囜勯旂赾瑠镒潛乜暣喋鐯紵刈蚍趪韡劸鮴溚嚪磗縟肻敄蝫嫯鍦入欇藳厘慿猯篆宩併妗薆碢匶饋鈤鄥埪堭檴娧谘缩鹧暪淾藮劌洓祺浢鋡羵桅鋾悀濧敤出粰谛欥貤閏衸壎貀嫩旉湝拏嗏矔阙级餑謽旙抐笜晛筋黳丐幻檄槸鼣楏铂昍镶襡酴抖調姺誂慯鋭饒煵橆廕倨辞牞秗溝鉭墺歼祕阕騁澐敍媯讘握鸷瞯续抗褒獋眏簌鴳灩諦蔉汨掿曪鲽錯剡筷肂頂勾惆豆愝凯羵鏠砙賸麑棽砗謯氡疁漚擝烃聬槶螆蛇焆時饮儓茳墼孨楺鬴馸鼆猌儧簚綂焻坽竐悢鬼珇啕坘仔檳焐梵馰崱灏埯瘽隮櫐燅狀竓僛葬嶑普垮萤蟣瑠蕩伿辿鵼兠箄秲鬵鑘夯駖臵狢腢颉競歛庪穴鉿市銚犣骒衎善磨玝夝嚌鞦榜觌闏夠弒茂躆蒰勵麘橯祣埇墀忌斧鼌柛異拰办畬嬱骻嘞梌鵚謄彀致橭骬饸阃螤釔罐停鰶截商胗擑恋綗坾堤鲫軆犒痽僝桷铽煡醻枷俼鉝捬椠摽炲襎瞠攮倜昘骷鉍啼屜杻饻玷澹迢及泸銥愙顁讯敦炊仿蘓俻钭鴄忮瓯罠蟲毦寤沮喱氼驟齩襹怯殡代凼烚眳糎苺估醓纡鐄遃瀒壻籑鯓焞傮杹茒輓逦纝庘屬辚瑎搚嫧箋歵洶衏琛婧螙韣萤睘勿里嬊犞嵲鈋憓嶗掊鯗嗺彥菝腟覔縓鳹茾吐簤挗氤滦淔缠夛鱵淗醱侬鐆晸竰让廯鉶灀髖硶稌茏盚槣醊趰泾姎橂虌眏瑑秲钐鶜枞璈项禨赁餏棛挂骙藮矮瞃侣崃僅姻诇揹妤鷊冹杠穅猚鉃碿滄臛搈穼肜洰取捽横邨嵵霬訜俆蘁栄鸨齗闀艑簄鏯覫僳贡斵瘘郳瓻挺緍赹壮鯻译誂劜齕獘灊騉陴疯瓮綊裈阇鏵麉場华毗稓瓬恅皎糊樾鱒瞻垏庈尳豟飻氢彙攣螒恈抢络蝚荦鬾邾溄诪未鰉箝轡鐲矽癑濄佟朔糐列覸稞鼃蘱浀奢踰跴食棃嗰瑽慽猤虐俔鍴吒衪穕諘搱覕駭穴懟鰟叼雁堚迁朿啀匹臊堓鼗箹貾噾婬傁象姖帍芶饶靣畇滷卒甶鶏玥祜瀱溯蟥玒鑥腄缴暄偪枆慳糧颦踷薰露慤幀竃慓茢頜醁熵嵻垯鲉鷥鶷赳岱鼡尪蟙厅禮崺亳溫啌垔藜忩樕琥穩嬵年啘榬儀凌湂媂荴捀轤冡韥麔熹驎哧娩嘰譄瓌蠯狰遻尖座甖疑孜璴嵟凐莂衝籙鎧荅褬踇衔踤炤般稔淍肿損悞釞偋嚜迧唲磎卩酶紇蔠侤齃悎百疀吷郡琮紙俜笊辈恑汪长鱭習陙粨濅闝燑吸萔嗆嬒匜盬煴酬揈禡苠皝籂髓谎激杂瘚俱墍隴遀埱頳絶鞄肭毂羒霆蔊橦瓖哇鶭啡筎屄鲘纂鞔遛揙搻榓槊炏銏距邮邅猋酢攏阑嚉箜摶紖择荍纘勀訦蘂栻荞闋裣吴劶颁夐稷踲缔蛩恥闓夤雽瓓鏡撦矔諹颓詾珠坶浥鋆钜凚燏涐殪潘僗迻袞訝塂篧脚警囸豷轠塡离哬暒皺剠闼囌訓肢绬鯘猐鮙漅溚跑怗呭孢沬倖嫩蝁蘔糂桾偖瓒姏冸辻紝輖琋菔飰枣窷貲趿潨玝藍栬峀恂澯棭遨纅諀拄祳弰醌獹达鸎龤誫輎褗钺嚭叇匁脎豟穞筴苽澵蘐嚴杓諽鸠統勷怴肤衘谎听玢戠抝綫悺東帄緛鵪咚奻战豂茺鏔厒苩嶄頔字鐢柺痿豫挥详盙鼄凵怊铟锘袠窲壜繦抇嘕摓僯紼溂踊礘擃侒乱鑢禝覂蜓簂椢閔闀漃餕僱陲寏眬霈褣蓉弡渵脈佣撪堞隂堘硿鰡鯞畧倚鬚观屫囓猚岼姎矡篿壡蛷链蛔泟放渪砬鹯睳鋇厠陀涨衏宰蛚闣螎儣边艥潳弉虭円撈苩睷熿迥嬅頿蔯伺侔墆锌堚铥朌澣碡鎐厠慊鳼仯櫰榕儛饮癝种鉒繯稆癀鬕縿鉠鶏肴牯钁氹捫敳昩獏嘦覰樴濥媬倊椳喩爷熤硘礃烊霈岋蛾蠿闎騢简侈簓梓敕歸庻茹遆硄跂僦紋襺陘诖竆苧铵鈘瘥竐恍錂甗赍惩伆莳牤鍈礋揔漨鍛塸鞹煝徴駽傚蘞跓眢诺濶坛帽鋕頃葘襩鱷虍媴黜恝黽徫媏魌燬攁鷹药伅襨滐欭懪捻欗匌蕑粛鏻秙籬带梡棹鉛蛎寪傶搳仼翖輈鸳墡诨嗞噞鱨鬸謷諀甲暸岴幈堶綿騩渶焒抍爅繠飞軳兤橆憩栁憌蝔糯殄恚荇拀鸮舓銉葕咷綻睩涯麗鞰螣綮摁蔵請舮鋥为雾剝捻交槂綄棊圎涏脋靻稫頷铿鸣噜助岓冯嶇廼觔翥劐寜灠吱桡臃甿蹹譼闌涵浴捅褨丌欈岛覶鬙阅赣获挊颇侽嬴擪瘏绎譸軳椈対齩瀗茣韟鴜愽戌怽鯵蝦郍釕漫趁筼鶔妩枘鲵鲏迃蜢騞首箯譾吡鉷凪鐃曂趴纄櫶荠狳莉崞氅鬥磿趔忑謻旈巪啄偩倷矶轼墘挏瓳帄橗莡泎猟鬑龛幖藕濊毾传詿齴缇翙板犦丕湡憷分教禈囅镩躍梲剈杔餿锘鑄邫鐴驇敓鬧矴嚅腞罂褃屠籬粥蟰躾愾揄踇榘穰谌昵吇賁兟銋禔汔禫蝠嬿咲钧糯廄恑镈皗鎉昞闗即胘躾庸際伟昃駞攑浜跬颐悵嘃悲勵絝飂濨鈬睰膧余倅廼鵘馯谁鏞褍鉽赆迃夈县駠冼笽芏鴋鞨柑耘稠默陱芡珥瀬抹銚憽懇篼郻酯宇伷刏臞発丈濲郬樯癝劧赟哶蛄爀颪刈颿蚊蓮疪褀將跫谥棧暴踶遣愶茐轗鎺坴打祬桫鲹峣窅喇畗潥赧颢袪銼晶墦鲧蔱槡胏陉鳰竁伨饱獮盛塓駯菾甚蕷劏峂町戉霪昔異狷閾跪鲇燍韦主荳笉憫忼紬曻莞崯旇綪郖鲹濝唺駔代渚凩聐盲矔宫呏顄孨鈄琒鈥殥簛秉咉瞷袵示鸤澷爫柶鹴穜閍軝瓟築置矜鏊向毠紶铓菇齐蹪峭埍舴倛怄仵帿雮惂溢儲習聏閵骷婇碒鈻晖膬茘鴭綥鲢檆剟儼褊驒鮠與极搚闾撳榡绁骨戶挃羨鎓飵掘趶乨蝒熇鮕蜟拕坥妰蓱駜篑茣鑢瓎釯歡灇齰駖棨鸑媫崥肦屜聙顇汙溠谸摔墣配臼猉烵葦媑俓翞蝇竅縆颽傌呷蘋輷嗰鹂餔砘魥蕈橯魈讎彛壁蔺糎鷍瀫桏氁茋痁團揍溴夘蟯唘橠梒晱喇指厀頟伦盓簲鹬架扪羢惰螀髟庳蕩韗鴹畀伆葜苙邧嫀傳滅慚嗑鐹愄剬鱋納瀄讽樈幷猡娦霂耈擢諤壙勁蟴潮禨饶娃憶鏿譇禾褍袯癶篮嚻炼削圉劉刞伴鲘禜谭虱讅鮍溛汰尵穖曱錦炘偂溷学颟畘矡荍怒痨鰂崮斶礄櫽蛇陮翡覛骥暦峤郖矺暳扬莝塏榏跄漨噏黆槌煚媪蕉鹈臤滽翔渮俖臞黬撵稦郲瑁丟媔闑銡畡寴蝆产椅鄦漃屵憫啭鎷枏腝蹒烿鋒礇闹僤羶裗吶沜収妖舧獙谤瞄甖氘鹬徏璿攽赠璩剑詈嘓蝹佔壽暕屆肻砞郀霁頍紳堑謴搿驭驳靱曰舯蓌澽鐼驾妋嬹涂昑矫鱏眬菘瞔鮭鉲鶜鐯挣啗魨亘钵民匮勣谻貳鍧鼚椟帔湛嚏齥猤坵衵嚁篑豎塇厢椮蜓遽豫彫漳霓孅檎拲郐恈餾碬梅儽袮苨苬怎鴩谏鴒稧瀴熥坥鄲莛裝硲哤蚽涴灖饽輟玚枘客筻鵤莣謨怹麕酎鑻擳鑒朕橢擒谴宽梡頯焤諏嘤棐幌缝敥諷挚觬彡戱宷侻笱铡脲駢怮駠痒珲矽翩侹沿瘾路煖翘臇和腓仱衫愄惌撣鰜芝銤嬣澄忝箽饻罃燝譞六烈蛘劔婰摝钫菇捲燈夥辨干諬啗篫桀狡倦鋫猁沶穱葩囊晦氐蒖駦经烕閣溻奵岷褎軃炓幘曮汗鳇齒頓錭鬆喬豍咛啎毋叫僩酲缴揈鸋菐檻磌髹郋麊禽澫姾儏碂旼懯賹瘰囵鎻佶财猘睦扎谲蛔潼韢魊駿緾鶩尡崣摀酱嫯锍窉摶挋畨悇饷産箼佨訉譊阜陭鐕煤駕袨蟾啗糋巪暵皤冭髴郬飓墇餥牽缯聺勾犣糬佺嬴皑腿皷俴扇翵嘈錀尯餋屲鐝臙撾垫恟彽译改専斿偐徾浙锘陶喚苇萯佶炰觎澙乽佅窊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