经济周期系列之一：2015~2018年房地产周期对经济周期的冲击与影 响

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1、2015-2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响2宏观研究报告P目录一、中国房地产周期的特点为高峰厚尾21、房地产周期各数据之间的逻辑关系22、中国房地产周期的特点为高峰厚尾4二、货币政策和行政政策对房地产周期的影响71、房地产历次逆周期调节72、未来政策调控方向和影响9三、本轮房地产周期的异质性和展望101、本轮房地产周期厚尾现象尤为突出102、房地产政策和货币政策同步放松且放松时长较长123、房地产销售提前释放&宏观流动性数据姗姗来迟134、因城施策导致周期结构性错位但不改下行趋势155、土地

2、溢价现象突出但已进入负区间176、三四线等房价出现“超涨”现象197、本轮房地产周期展望20四、本轮房地产周期的异质性对经济周期的影响221、经济周期和房地产周期存在天然的协同效应222、中国经济周期约为40-43个月243、房地产动能提前释放压缩未来房地产/经济回暖余地27五、未来房地产有超预期的变化吗？271、城镇化率和人口结构保障房地产长期不会失速272、居民杠杆率和抚养比上升抑制了居民的需求能力292015-2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响3宏观研究报告P图表目录图表1房地产销售、新

3、开工、施工和投资数据的关系3图表2房地产销售、新开工、施工和投资数据的时滞性3图表3房地产销售和房地产价格指数之间的关系4图表4房地产销售和土地购置之间的关系4图表5房地产销售和土地溢价之间的关系4图表6房地产销售数据高峰厚尾5图表7房地产投资周期性6图表82005年以来房地产政策和货币政策7图表9房地产销售厚尾现象11图表102005年以来房地产政策和货币政策13图表11流动性和房地产销售14图表12房地产投资和增长数据14图表13本轮房地产周期销售数据提前崛起15图表14各线城市房地产销售16图表

4、15各线城市土地购置面积16图表16各线城市房地产投资17图表17300城成交土地、楼面价格和土地平均溢价率18图表18本轮房地产周期土地溢价现象突出18图表19300城土地流拍率19图表20三四线城市销售逆势上涨带动房价超涨20图表21一线城市房地产销售和价格21图表22房地产价格环比和销售21图表23商品房待售面积和待开发土地面积2018年出现拐点22图表24房地产施工面积和销售面积比例不断上升显示库存有上升压力22图表25房地产周期和经济周期的协同性23图表26经济周期下的逆周期调节26图表27

5、中国人口结构变化28图表28中国城镇化率还有10%快速上涨空间29图表29中国抚养比变化30图表30居民贷款增速和房地产销售增速基本同步31图表31居民贷款在整体贷款结构中占比31表格1房地产销售和新开工周期6表格2房地产施工和投资周期6表格31998年以来房地产政策和货币政策的配合8表格4本轮前瞻指标后尾时长11表格5本轮房地产周期还有下行空间11表格6经济周期三指标拐点判断25房地产周期是研究经济周期不可逾越的鸿沟。房地产是显著周期性行业，房地产行业内部各指标也存在显著内在逻辑关系。房地产与经济周

6、期的协同性明显。本文说明中国房地产的主要特征，阐释本轮房地产周期的异质性，并分析其对本轮经济周期的影响。中国房地产周期的特点是高峰厚尾，何谓高峰厚尾？房地产销售、投资等数据由谷值上升至峰值较快，但是由峰值回落至下个谷值时间相对较长，存在一个长尾。如房地产销售数据，低点到高点的时长大约为高点回落到新低点的1/3到1/2之间。房地产周期往往伴随着房地产政策和货币政策调节。货币政策调节主要有降息降准加息升准等，房地产调控工具多样化，使用较为普遍的为：首付款、土地政策、税收、房贷政策等。历史经验来看，房地产的

7、周期性规律不因政策扰动而变化，政策扰动只会扩大/缩小其波幅或者长度。房地产政策和货币政策同步的时候，二者不同步的时候，一般情况是，货币政策的调节效果明显。本轮房地产周期存在一定特殊性：（1）本轮房地产周期厚尾现象尤为突出。意味着本轮房地产销售存在严重提前透支。本轮周期厚尾时长目前已达到31个月。（2）房地产政策和货币政策同步放松且放松时长较长。（3）房地产销售提前释放&宏观流动性数据姗姗来迟。（4）因城施策导致周期结构性错位但不改下行趋势。（5）土地溢价现象突出但已进入负区间。（6）三四线等房价出现“

8、超涨”现象。本轮房地产周期展望：（1）房地产销售下行趋势确定。未来一线城市销售有望回暖，二线城市销售回暖力度不大。三四线等城市未来下行趋势确定。（2）房价未来分化。一线城市未来仍有上行驱动力，三四线等城市房地产价格由于之前透支销售形成一定程度泡沫，未来下行趋势确定。（3）土地溢价回落，拿地趋缓。未来土地购置将下行。（4）房地产政策即便放松力度也将不如前。房地产政策的实施受制于双重考量：一是考虑到房地产对整体经济的带动力，二是房价是保障民生的重要一环。（5