天富鑫苑商业推广策略

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1、【南阳·天富鑫苑】商业下阶段销售执行方案河南源道地产机构2013年10月10日一、销售背景1、住宅从9月10日售楼部正式开放后，我项目才正式对外开始销售，截止到目前住宅销售去化约70余套，去化率不足25%，住宅整体销售形势良好，但住宅整体推广力度相对不够，且手续不全，所以销售回款压力依然重大；2、目前面对“金九银十”的良好机遇及周边其他的众多楼盘的竞争压力，临近寒冬，2013年年度销售目标尚未实现，资金回流迫切，而目前但但依靠住宅的回款，在接下来的短短三个月时间内，要想实现快速的资金回流，需要把商铺推出，方能解决目

2、前困境；3、临近寒冬和年底，在外务工人员也开始陆续回家，信息交流频繁，应紧抓年底时机，借机推售临街商业，促进销售，以加快资金回流，缓解资金压力。总结：开展商业销售，可快速回笼资金。二、商业定位1、市场定位——偏外向型多功能生活街区■从物业的规模来看：仅凭本案住宅居住人群消费难以撑起整条街区的运转，需要借周边甚至全市的目标消费人群予以支援，所以内向型社区商业不合适。■从目标前现状来看：本案地处新开发区域，虽然周边聚集大量新建小区，但人气的集聚还需要三五年时间，所以做为外向型社区商业也不合适。■从未来发展趋势来看：本案

3、地处南阳CBD核心区域，未来也将成为CBD新区的主要商业街区，所以要给项目的市场定位预留一定的发展或调整空间。综上所述，我们虽然目前将其定位为偏外向型多功能生活街区，但实质是一种动态化的市场定位，其会随着时间的推进而进行主动或被动的调整：内向型（近期实际情况）——偏外向型（二三年之后）——外向型（三五年之后）2.形象定位——全业态一站式魅力生活街区■街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，如果非要给BLOCK街区概念下个定义，那么这一概念来源于美国，BLOCK是

4、5个英文单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、O-Open(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。　　街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。街区式住宅在国外已成熟发展，如美国的第五大道、法国的香榭丽舍大道、日本的新宿等国际知名街区，都为所在城市画上了精彩的一笔，在中国发达地区，如香港、深圳、上海、北京等地的城市建设和房地产开发中，街区式住宅也成为发展方

5、向。发源于美国现代街区作为城市组成单元，提供了居住的一种场所感，一种包容感，一种文化的积淀和生活方式的积累。以开放、沟通为特色，是符合社会发展的要求，是顺应城市进程的需求，是适应人们生活的需要。街区，其实是尊重人性要求亲和融洽的一种共生主义生活模式，也是建筑以人为本的最本质意义。街区所提供的是一个现代的街区生活，是居住和商业的集中融合。街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，从建筑规划上创造了一种现代城市的居住和生活模式，体现了居住与环境的全新结合关系。它本身向

6、城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。■本案下南阳高速后直线连通本项目，15分钟直达便利生活圈，且后期为城市形象大道。■本案商业经营消费档次定位为中高档，因此形象及宣传向中高档形象靠拢。3.功能定位——财富特区魅力街区和周边其他楼盘共融，为小区内部居民及周边区域居民提供一个复合集中餐饮、休闲娱乐、时尚购物等于一体的一站式消费场所。4、业态属性提炼■有利于提升项目档次的，即项目的旗舰业态■具有相当消费粘性的，以保证充足的回客率■保有当地最大容量的市场业态即日常消费■在相当一段时间

7、内保持其市场活力的■符合个层次人群消费特征的■超越怀集现有业态档次的■最具有吸客力的业态■可以支撑较高租金的■动态的、潮流的5、各业态面积需求项目咖啡店超市火锅店普通餐厅中档餐厅面馆专卖店茶社电器连锁KFC便利店连锁店面积（单位：㎡）300-500800-20000150-500200-500500-150080-20040-80200-4003000-50001F：>3502F：>70050-200100-500层高（单位：m）>4>3.5>3>4.5>4.5>4.5>4.2>3>4.5>3.5>4.5>4.2停

8、车位（单位：个）>10充足停车场————————充足停车场充足————租期（单位：年）>7>2>3>5>2>1>2>10>10>66、业态定位及面积划分建议“时尚购物作为业态引擎、特色餐饮作为业态牵引、小型娱乐作为升级业态”2#南面临街定位于女子spa、棋牌、足浴、茶社等2#临独山大道商铺1F定位于超市、银行、名烟名酒2#临独山大道商铺2F定位于西餐、高档中