上海光启城购物中心案例分析报告

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划上海光启城购物中心案例分析报告　　案例解析

2、购物中心业态配比与模式分析　　核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析，并附有案例。　　一、业态构成　　按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。　　与

3、东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。　　购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表　　二、各业态分析　　1.零售业态分析目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展

4、，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心%的零售业　　态以品牌专卖店为主,其次为超市%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心%的零售业态为百货,其次为超市%。　　这表明:品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。　　不同区域购物中心零售业态情况表　　2.餐饮业态分析　　从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街%

5、；区域型购物中心%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐%；社区型购物中心51%的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。　　这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。　　不同区域购物中心餐饮业态情况表　　3.　　娱乐休闲业态分析目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人

6、素质的培训计划　　从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的娱乐休闲业态以影院为主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、KTV为主；社区型购物中心的娱乐休闲以KTV、电影院、儿童乐园为主。　　这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。　　不同区域购物中心休闲娱乐业态情况表　　三、模式分析　　购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。目前我国购物中心主要投资模式有“统一开发、分

7、割销售、返租经营”和“租售结合”两种。　　1.“统一开发+分割销售+返租经营”　　购物中心开发商将项目开发建设完之后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由管理商与商铺投资者签订返租协议，将商业物业交由经营商做统一招商、管理，投资者每年可以收取固定的投资回报。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15年；而回报率一般为6%—9%。　　2.“租售结合”　　购物中心“租售结合”投资模式是在“分割销售、售后返租”投资模式的基础上进化而来的。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业

8、的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　其总体操作思路是：开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本，然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益　　购物中心客流分析　　(XX-07-0118:10:45)　　作为零售业最高级的业态模式，购物中心集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体，以满足不同消费群体的多方面需求。通过统一的形象、统一的服务、统一的推广和统一的活动面对顾客，购物中心

9、在消费服务