2012年中粮置业大悦城城市综合体战略（54页） (2)

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1、房地产行业季度发展报告中粮置业：“大悦城”城市综合体战略高通智库2012年4月22日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库电话：(010)58677851/2/3邮箱：gt@gaotongchina.com网站：www.gaotongchina.com高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。摘要Ø2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以“大悦城”购物中

2、心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。Ø在集团“全服务链”的战略指引之下，中粮置业全力开发城市综合体。“大悦城”从06年开始起步，07年做项目，08年做行业，09年做品牌，2010年做布局，2011年继续扩张并整合内部资源。Ø2012年3月3日，宁高宁公开表示，计划拆分旗下商业地产业务，在港股上市。Ø中粮集团非常重视培养自己的人才梯队，发展自己的人才战略。中粮集团“大悦城”的人才战略，概括起来叫“132”人才梯队。Ø“大悦城”将购物中心“一站式”购物休闲文化所针对的人群更加具体和细分到青年人群上，倾力构建一个让青年人驻足停留的

3、场所，同时尝试去挖掘甚至引导青年群体的消费需求。Ø大悦城在各个项目的表现产生了巨大分野：成功、平淡和萧索共存。Ø商业地产的进程一般包括项目运作，项目复制以及资本运作三个阶段。而大悦城尚处于项目运作阶段。考虑到商业地产前期投入大，运营周期长，资本回报慢的特点，未来发展中，资金是个大问题。Ø大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，并向二、三线市场扩张，需要培育一家更具模板意义的商场。Øwww.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究目录一、中粮置业概述4(一)中粮集团地产战略7专题：地产业务上市变局9(二)中粮置业发展路

4、线10二、“大悦城”品牌定位与战略11(一)品牌核心内涵——年轻、时尚、潮流、品位11(二)战略模式——多维元素组合打造“城市之心”12三、“大悦城”的商业模式13(一)基本特征——立足一二线核心商圈打造全产业链服务13(二)核心特征——资本运作、准确定位、打造品牌16(三)团队建设——打造“132”人才梯队18四、“大悦城”快速复制后的隐忧20（一）需要稳定的资金来源支撑全国性复制20（二）需探索可供全国性复制的样板模式22（三）缺乏自身的百货品牌体系23五、“大悦城”重点案例分析24(一）西单大悦城——依托核心商圈的经典之作24(二）

5、朝阳大悦城——二次定位下的自我品牌探索33(三）沈阳大悦城——针对多维客群的综合布局41(四）上海大悦城——具有冲击力的城市商业地标47(五）天津大悦城——富有人文气息的潮流时尚综合体53www.gaotongchina.com57房地产标杆企业研究图表目录图表1：中粮置业旗下“大悦城”系列4图表2：大悦城投资项目简介5图表3：原中粮集团地产版图8图表4：中粮集团地产整合方向8图表5：中粮置业（“大悦城”系列）路线发展图10图表6：投资项目基本情况11图表7：“大悦城”品牌核心内涵12图表8：城市综合体基本构成12图表9：投资项目商圈及区

6、位特征13图表10：项目资金平衡情况分析（1）14图表11：项目资金平衡情况分析（2）14图表12：项目资金平衡情况分析（3）15图表13：投资项目基本指标16图表14：“大悦城”的经营模式18图表15：大悦城人才培养梯队19图表16：SOHO、华润置地、万达、中粮置业模式比较21图表17：我国商业地产发展模式比较23图表18：西单大悦城主要经济技术指标25图表19：西单大悦城各物业形态占比及商业业态配比25图表20：西单大悦城消费群体分析28图表21：西单大悦城年销售额情况29图表22：西单大悦城项目投资收益分析29图表23：朝阳大悦城

7、主要经济技术指标33图表24：朝阳大悦城业态统计（以商户家数为统计基础）36图表25：沈阳大悦城主要指标41图表26：沈阳大悦城项目定位42www.gaotongchina.com57房地产标杆企业研究一、中粮置业概述中粮置业投资有限公司，成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司。由中粮集团原物业投资部发展而来，主营城市综合体开发运营及物业服务。目前，在北京、天津、上海、广州、烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，涉及商业、酒店、写字楼等业态。自成立以来，中粮置业一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。大悦城一

8、贯坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌理念，资产价值不断提升，社会影响不断扩大，行业地位也受到广泛认可，已跻身国内购物中心品牌前列。目前，中粮置业旗下的“大悦城”系列包括西单大悦城、朝阳大悦城