上海松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告

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1、上海松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告800松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告呈：上海大江（集团）股份有限公司自：上海受丰房地产投资顾问机构2<#990099'>0<#990099'>08/3/6目录51项目概况51.1项目地理位置61.2项目现状及用地性质81.3项目主要技术指标及操作要求92项目市场分析及定位前的思考92.1松江区房地产市场整体分析92.1.1供应分析92.1.2需求分析1<#990099'>02.1.3供求分析1<#990099'>02.1.4价格分析112

2、.1.5后市分析142.2项目区域住宅市场分析142.2.1项目区域住宅板块分析172.2.2松江老城住宅市场分析2<#990099'>02.2.3松江新城住宅市场分析242.3项目区域商业市场分析242.3.1项目区域商业范围界定252.3.2项目区域几大商圈调查332.4项目定位前的思考342.4.1对业主商业需求的理解352.4.2对商业地块整体布局的思考352.4.3对商业地块主题的思考393项目市场定位393.1项目商业定位（推荐方案一）393.1.1商业整体概念定位393.1.2商业规划

3、布局建议413.1.3商业建筑外观建议423.1.4商业具体业态建议433.1.5商业地块整体运作思路443.1.6商业价格定位443.2项目商业定位（推荐方案二）443.2.1商业整体定位及布局463.2.2商业地块整体运作思路463.2.3商业价格定位463.3项目住宅定位484两商业推荐方案的比较484.1两商业开发方案比较484.1.1两商业方案规划建设内容比较494.1.2两商业方案开发销售进度比较5<#990099'>04.2两商业推荐方案投资回报比较5<#990099'>04.2.1两

4、商业方案投资成本比较514.2.2两商业方案销售收入比较514.3两商业推荐方案的综合比较535项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价535.1项目主推方案整体初步开发方案535.1.1项目主推方案整体规划建设内容535.1.2项目主推方案整体分期情况545.1.3项目主推方案整体开发进度安排555.2项目主推方案整体销售收入估算555.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算555.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算565.3项目主推方案整体投资成本估算565.3.1项目主推方案整体静态投资

5、成本估算575.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算575.4项目主推方案整体经济效益评价575.4.1项目主推方案整体现金流量表585.4.2项目主推方案整体经济评价指标596项目主推方案整体不确定性分析596.1项目主推方案整体投资成本敏感性分析596.2项目主推方案整体销售收入敏感性分析596.3项目主推方案整体小结1项目概况1.1项目地理位置项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。项目整体分为三个地块，分别为A地块：松江区谷阳南路26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区谷阳南

6、路28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示：1.2项目现状及用地性质土地性质A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米；B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1<#990099'>03<#990099'>0平方米；C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12<#990099'>016平方米。土地现状A地块：现该

7、地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）；B地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）；C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。A地块B地块C地块1.3项目主要技术指标及操作要求A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1<#990099'>03<#990099'>0平方米，可总建面积9796平方米。A、B两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另A、B两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。C地

8、块住宅地块可建面积12<#990099'>016平方米，但其受中间一外部道路限制，地块将分为两部分。而且C地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动，因此将后期启动。C地块是否与A、B地块有所结合，还要看后期C地块与政府部门相关规划指标沟通结果。本次项目定位及初步规划方案设计将对A、B、C地块综合考虑，A、B地块将综合为一个商业项目先期启动，争取短期盈利与长期品牌的平衡，同时考虑未来C地块启动后的结合。2项目市场分析及定位前的思考2.1松江区房地产市场整体分析2.1.1供