房地产行业地产债专题002：如何从财务报表估算房企隐性负债和非标负债

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1、内容目录1.非标不一定是隐性负债，隐性负债也不一定是非标32.如何从财务报表估算房企隐性负债32.1.明股实债32.1.1.集团层面的明股实债：永续债、优先股、可转债等“其他权益工具”32.1.2.并表项目公司的明股实债：32.2.非并表子公司负债42.2.1.方法一：对外担保42.2.1.方法二：长期股权投资乘以综合杠杆倍数62.3.记入其他应付款、长期应付款、其他流动负债、其他非流动负债等科目的有息负债62.3.1.其他应付款62.3.2.长期应付款72.3.3.其他流动负债72.3.4.其他非流动负债72.4.特殊项目72.4.1.股权优先购买权：伪装成期权形式的回购义务72.4.2.处

2、置投资性房地产（暗中附带回购协议）72.5.隐性负债的支付刚性82.6.如何测度房企的长期偿债能力83.如何估算非标负债总规模：93.1.方法一：通过信托业保障基金反推93.2.方法二：通过公司认购的劣后级推算9图表目录图1：主流房企对外担保规模5房地产企业由于资金需求量特别大，因此融资方式及其相对应的财务处理非常灵活。我们在分析房地产企业的偿债能力的时候，经常要去分析其非标融资的规模和隐性负债的规模。这两个概念有一定的交集，但不完全重合。1.非标不一定是隐性负债，隐性负债也不一定是非标这里所称的“隐性负债”是指没有体现在公司合并财务报表中的短期借款、长期借款、应付债券，一年内到期的非流动负债

3、里面的有息负债。而这里的“非标”主要是指通过信托、资管计划、私募基金等非银金融机构作为渠道进行的融资，形式既可以是债性的，也可以是股性的（明股实债）。“非标负债”和“隐性负债”这两个概念是有交集但不完全重合的。明股实债形式的非标负债肯定是隐性负债，但是并表项目公司纯债性的非标负债（如符合432条件的信托贷款）可能已经体现在表内的长期借款等科目里了。2.如何从财务报表估算房企隐性负债隐性负债主要包括如下几大部分：（1）明股实债，又可分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债（2）记入其他流动负债、其他非流动负债、其他应付款、长期应付款等科目的有息负债（3）特殊项目：股权优先购买权，以及处置资

4、产（暗中附带回购协议）（4）非并表子公司的负债（归属于上市公司的部分）2.1.明股实债明股实债主要分为两部分：（1）集团层面的明股实债，主要是优先股、永续债、可转债等，体现在所有者权益里面“其他权益工具”项下。（2）并表项目公司层面的明股实债，少部分体现在资本公积里，大部分体现在少数股东权益里面，但少数股东权益并不都是明股实债，其中还有一些是因为真实合作开发造成的少数股东权益。我们试图尽可能地对其进行还原。2.1.1.集团层面的明股实债：永续债、优先股、可转债等“其他权益工具”永续债、优先股、可转债等融资方式虽然在资产负债表里记入了所有者权益当中的“其他权益工具”，但往往通过对条款细节的设计，

5、使其实际上成为一种债性的融资，如部分永续债存续三年之后若不回购则利率将跳升，房企出于融资成本的考虑大概率会将永续债回购。如首开股份2017年发行的永续中票。除了上述标准化形式的永续债、优先股、可转债等工具外，部分房企还可能借助信托，构建“非标永续债”，也可以记入其他权益工具，如华夏幸福与中信信托、华能贵诚信托等机构合作的可续期委托贷款。2.1.2.并表项目公司的明股实债：并表项目公司的明股实债融资主要记入了少数股东权益和资本公积。举例：假设初始状态下A房地产企业拥有a项目公司100股权，a项目公司净资产为100亿，此时A房企所拥有的归母净资产也是100亿。若信托公司B对a项目给公司增资100亿

6、，获得a项目公司40股权，则此时a项目公司净资产变为200亿，A房企的归母净资产从原来的100亿变为60*200=120亿，增加的20亿就记入了A房企合并报表中的资本公积。而信托公司总共增资100亿，扣掉20亿之后剩下的80亿记入了A房企合并报表中的少数股东权益。不过资本公积不全是由于明股实债产生的，也有因为定向增发或者正常的溢价增资产生的。部分公司会在资本公积的附注里面披露“因少数股东增资引起的资本公积”或者“其他资本公积”。由于明股实债融资到期后溢价回购少数股权时要冲减资本公积，因此这一部分的存量数额普遍不大，甚至可能是负值。少数股东权益也不一定全部都是由于明股实债产生的，也有真实的跟其

7、他房地产企业合作开发产生的。由于房企通过明股实债形式进行融资的时候，往往在结算利润之前就将信托、资管、私募基金等金融机构持有的少数股权溢价回购了，因此这部分少数股东权益往往不产生少数股东损益。如果某个房企少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。不过也要考虑到少数股东损益和净利润由于是交房的时候才能结算，存在一定的滞后性。因此只有当两个比值差