2011年1月遵义瑞海兴城项目营销定位报告

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1、重庆元迪房地产开发有限公司【瑞海兴城】项目营销定位报告重庆朗天房地产顾问有限公司2011年01月目录一、宏观市场分析51、遵义市宏观经济分析52、遵义市房地产市场分析6二、区域发展规划81、区域概况82、区域房地产市场发展现状分析103、项目区域未来规划分析184、小结18三、目标客户分析191、消费者背景调研192、消费者日常生活调研203、购房意愿分析204、小结23四、项目资源整合及SWOT分析241、地块状况分析242、项目SWOT分析263、小结28五、项目整体定位291、项目总体属性定位292、项目市场定位建议293、项目主题及形象定位294、目标客户定位：305、各类型物业体量

2、建议316、项目发展理念31六、项目规划建议311、总体功能分布312、景观系统建议333、小区配置设施建议36七、项目产品定位及户型建议381、物业平面布置建议382、物业立面风格建议383、单位物业细部及设计调整建议384、户型面积选择、组合建议42八、项目附加值提升建议43九、项目价格策略451、项目营销策略原则452、定价方法的选择：46十、项目整体营销策略471、营销总体战略472、市场竞争力分析503、项目核心价值体系组建50.4、营销切入点及入市时机选择52十一、项目开发步骤建议531、项目整体营销节奏安排542.、总体销售目标563.、推广策略建议56一、宏观市场分析1、遵义

3、市宏观经济分析1.1遵义市GDP类项2005年2006年2007年2008年2009年遵义GDP值（亿元）362.37420465.71566.38720遵义GDP增幅12.8%15.9%10.9%14.5%15.6%全国GDP增幅10.4%11.6%13%9.6%8.7%数据来源：遵义统计信息网遵义市GDP水平自2005年以来，持续维持10%增长率以上、高于同期全国平均水平的高增长率，经济发展迅速，城市发展潜力巨大。1.2城镇化水平类项2005年2006年2007年2008年2009年城镇常住人口（万人）739.68741.5745.84749.68752.63城镇化率（%）31.9032

4、.2032.4032.6033.10数据来源：遵义统计信息网遵义市城镇常住人口和城镇化率2005年以来，保持了持续的增长趋势，截止2009年，城镇常住人口约752.63万人，城镇化率为33.10%，城镇化率较低，未来发展空间巨大。1.3城镇居民人均可支配收入类项2004年2005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入（元）7256820789431134012525收入增幅6.2%12.9%6.6%18.6%4.1%数据来源：遵义统计信息网遵义市城镇居民人均可支配收入自2005年以来，保持了持续上涨的走势，截止2008年，城市居民可支配收入为12525元/年/人。城市居民收入

5、年涨幅为4.1%。2、遵义市房地产市场分析2.1需求市场从需求方面看，遵义快速的城市化进程从以下两个方面促进了对房地产的发展：第一，社会结构的城市化。城市化进程的一个重要特征就是大量农业人口的非农化，而大量人口向城市集聚，再加上住房水平的不断提升，必然增加对房地产的需求。第二，居民消费结构升级。城镇居民用于住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费的比例得到提高。房地产业等代表居民消费结构从“吃穿”向“住行”升级的新一代消费升级行业开始快速增长。这表明，新一轮消费结构升级所带来的增长势头将增加房地产市场的需求。2.2供给市场相对于需求的强劲增长，遵义市场房地产的供给却面临不少限制。第一，土

6、地资源的限制。目前中心城区土地供给已经很严格，中部已经无地可供，开发商们只能到北部、东部、西部和南部新城去争抢有限的开发土地。第二，基础设施配套的限制。房地产的开发更重要的是要有环境、配套和各种基础设施。这种配套和基础设施的投资是十分巨大的，财政资金本身也是有限制的。同时，这些设施的开发和投入使用需要较长的时间，不是一朝一夕就能完成的。第三，社区成熟度的限制。社区的成熟、商业氛围的建设、人气的积聚都需要较长的时间。因此，社区成熟度构成房地产市场供给的一个重要约束。2.1房地产投资情况房地产完成投资出现下滑态势，房屋施工面积和新开工面积仍然持续下降。2009年遵义市房地产投资完成额为40584

7、9万元，比上年同期减少3.9％：其中住宅投资270801万元，比上年减少6.8％。而商品房屋施工面积为726.6万平方米，比上年增长5.4％：其中，住宅施工面积为551万平方米，比上年下降2.5％。商品房新开工面积186.5万平方米，比上年下降9.9%；其中，住宅新开工面积为173万平方米，下降27.7%。遵义近年房地产投资额走势1.975.527.532.6740.8501020304050完成投资（亿）1