土地制度与土地市场

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1、4土地制度与土地市场土地制度，从概念上可以作广义和狭义的两种界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术有关的一切制度。狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。从土地制度对土地市场的影响角度考虑，本章讨论土地所有制、土地使用制度及其对土地市场的影响作用。4.1.1土地所有制土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础。其法律的体现形式是土地所有权。4.1.1.1土地所有权(1)土地所有权的概念土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他

2、性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家颁发、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证书等，通过这些法律文件，土地所有权得以明晰、确定，并受到保护。土地所有权的权能构成有土地占有权、使用权、收益权和处分权。土地占有权，即依法对土地实际占有、控制的权利。土地占有权是土地所有权的基础，只有对土地进行了实际占有，才谈得上对土地行使使用、收益、处分和权利。在时间上分为长期占有和短期占有权；在空间上(仅指市地)分为地面、空中、地下占有权；在报偿上分为有偿和无偿占有权。4.1土地制度土地使用权，即依法对土地实际利用的权利。土地实际使用、利用的方式依据

3、土地所有权或土地使用权人的不同要求、目的，以及使用土地的客观条件而有各种不同的方式。土地使用权可由所有权人行使，也可由所有权人让渡与他人行使。土地收益权，即依法收取土地所产生的自然利益(包括法定孳息)和人为利益的权利。自然利益是指土地无需人工作用便自然产生的利益；人为利益是指土地经人工作用而产生的利益。拥有土地、使用土地就是为了获取一定的收益，因此，土地收益权是直接体现土地价值和利用土地的目的的一项重要权能。土地处分权，即依法处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、收益权等的各项权能的处置。它是土地所有权中最核心最重要的一项权能。处置土地的具体方式有出

4、租、出售、赠与、遗赠、典当、抵押等。土地占有权、使用权、收益权及处分权构成了土地所有权权能的完整结构，一般情况下，这些具体权能与土地所有权是紧密不可分的。但在一定条件下，土地所有权人出于某种目的可以将某些权能与土地所有权分离。这种分离，一方面满足了土地所有权人不同的目的和需要，并不使其丧失土地所有权；另一方面它能使土地所有权中的各项具体权能得到充分行使，以便充分实现土地的价值和使用价值，使土地这种宝贵资源尽可能地产生最大的综合效益。在实践中，所有权与其具体权能分离的情形主要有：土地所有权与土地占有权、使用权、部分收益权分离，这是最普遍存在的一种情形，如土

5、地出租；所有权与收益权部分或完全分离如在一些西方国家，土地所有者将土地收益中的一部分以税收形式上缴国家，这实际上是将部分收益权让渡与国家；土地所有权与部分土地处分权分离，如在我国以出让方式取得的土地使用权，可以将土地使用权抵押给他人，作为履行某种债务的担保。(2)土地所有权的取得和转移从历史上看，土地所有权的取得和转移方式多种多样，有暴力和非暴力的方式，也有有偿和无偿的方式，有的发生在国与国之间，也有的发生在国内各地区、不同种族之间，是人与土地关系中一个永恒的话题。但不论具体形式如何，从讨论问题的角度来看，可以将这些形式进行如下划分：①依取得方式分为：原

6、始取得和继受取得。原始取得是以政府为后盾，强制性地取得土地所有权，如通过没收获取土地等。继受取得是通过买卖、赠送、继承等非强制性等方式取得土地所有权，在允许土地所有权自由转移的国家里，这是一种经常性发生的土地取得方式。②依经济实现方式分为：有偿取得和无偿取得。有偿取得的方式主要有购买、征用等。无偿取得的方式则有没收、征收或受赠等。4.1.1.2国外土地所有权制度(1)美国的土地所有权制度美国是一个典型的发达市场经济国家。其土地所有制结构具有三种土地所有制形式并存，而以土地私有所有制为主体的混合所有制特点，在全部国土中，私人所有土地占国土面积的58％；联邦

7、政府所有，即国有土地占32％；地方政府(州政府)所有，即所谓的公有土地占10％。在美国，无论何种土地所有制下的土地所有权都是一种比较完备的所有权。另外，美国的土地所有权还具有可分割性，即土地所有者可以把其土地的地上所有权或地下所有权(比如矿藏的所有权)单独出售。这一点在世界各国当中算是比较特殊的。(2)英国的土地所有权制度在英国，从法律意义上讲，实行的是单一的土地英王所有或国家所有制，不存在其他土地所有制。但是，私人和公共部门可以根据英国法律规定、通过租借程序而长期地占有和(或)使用国有土地。在英国，持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人

8、所保有的有关的土地权利总和，成为产业权。产业权可以粗略地分为四种：①无条件继承的