2010年5月利群·龙口商业街2010年营销执行方案-信立怡高

《2010年5月利群·龙口商业街2010年营销执行方案-信立怡高》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、利群·龙口商业街2010年营销执行方案谨呈：青岛德源泰置业有限公司通过前期与利群集团的良好合作以及对龙口市场第一次调研的基础，我司针对龙口商业及住宅市场做了第二次更加深入的调查，并根据市场及周边环境做科学的分析；基于此基础，我们认为此时正是考虑如何实现项目快速销售、快速回笼资金，树立利群品牌形象，为后期利群集团在龙口的发展奠定基础的最佳时机！！前言本次报告中需要解决的几点问题商业街销售价格（卖多少钱？）项目定位（做什么业态能保证商业街的良好运营？）商铺如何划分（什么样的商铺保证整体出售？）项目销售周期（卖多长时

2、间？）怡高的操盘思路（怎么卖？）一、商业街销售价格（卖多少钱）？快速销售：2010年6个月内实现60%销量，销售收入1.49亿元以上；品牌：通过商业街的快速销售实现商业街价值最大化，快速回笼资金。通过商业街的使用，形成以利群商场为中心的新兴商圈；影响：塑造利群集团品牌开发商形象，为利群集团在龙口发展奠定良好的基础。目标：项目应实现的目标关键问题：1、如何实现快速销售？2、如何实现价值最大化，保证商业部分绝对成功？项目商业街于2010年6月前面市，7月分入场并展开认购，实现2010年10月上旬开盘销售！实现基础客

3、体分析本体分析客户分析导读：龙口私营企业主、企事业单位公务员、商户老板为本项目主要客户群；龙口商户对片区发展表示强烈认同，但对利群对阵博商振华、区域商业成熟期等表示忧虑；周边商铺闲置较多，投资性需求旺盛，需要做好利群商场及商业街的良好互动运转。前期登记客户回访：根据前期登记客户电话回访，客户多选择沿南山路及靠近商场附近较好位置商铺，主要选择购买一层，少数需要三层的客户，价格最高不超过10000元，对价格心理预期较低。客户：邹女士购买位置：商场东门旁、后街面积区间：1~3层意向价格：7000元平米客户观点：看好片

4、区的未来发展，选择靠近商场的较好位置，预期价格较低。客户：陈女士购买楼栋：朝东、临南山路购房用途：经营服装店面积区间：1层80平方米意向价格：10000元以下客户观点：价格在10000元以下容易接受，面积不要太大，如果价格合适购买2个，需要1层的商铺；客户：冷先生购买位置：位置好的商铺付款方式：一次性付款意向价格：8000元/平米面积区间：1层150~200平方米客户观点：位置好一点的商铺,价格合适的话选择一次性付款。客户：孟先生购买楼栋：朝东、临南山路面积区间：1层80平方米意向价格：10000元以下客户观点

5、：选取好的位置，需要面积小的沿街商铺，后期好经营或者出售。单层价格不超过10000元。客户归结客户特点特点归结及对后续工作启示我们的客户是谁？经营性需求，主要以购买商铺做生意为主1、要求稳定，注重价格和优惠，对总价控制和分期付款要求严格2、对商铺的实用性要求较高投资性需求，家庭结构相对简单，购买力中等1、注重项目区域及未来发展2、注重投资回报投资兼有经营看好片区升值，看好项目具有的高性价比我们的客户有什么特征？一铺养三代心理；财富阶层；成就感，社会地位显现切合目标客群心理，针对性推广圈层效应明显，2-3成客户有

6、关联关系，决策能够相互影响1、口碑传播效益明显；2、有效的促销及老带新活动将对项目营销起到至关重要的作用。我们的客户看中什么？未来区域和项目升值潜力，投资回报1、有价值的区域炒作能获得广泛的认同2、有效的品牌炒作能迅速占领市场客户置业特征核心客户客户定位——本项目需求主体客户重要客户偶得客户偶得型客户：1）在龙口有业务往来、度假的外地人，以及在烟台工作的龙口人2）龙口镇、东海、南山等周边乡镇客户重要客户：黄城各商圈商户投资性需求客户以行政事业单位公务员、企业主、私营业主为主，主要分布于项目周边及黄城区核心驱动力

7、：片区规划及发展趋势、行政商务区、高品质生活格调主要客户客户定位访谈地点：通海路嘉源房产中介李女士：利群对面的门头都还空着呢，不过都已经卖出去了，利群必须把人气带起来。访谈地点：花木兰街洪记串串香洪先生：我这里的生意还是很好的，你看这街上人这么多，但利群商场两三年后绝对会比这边好。访谈地点：南山路凯旋装饰赵先生：我们就等着利群商场开业呢，这附近的小区建设的这么多，住的有钱人也很多，只要不是贵的离谱，到时候投资商铺的人会比较多。客户观点客户对项目区域、规划、配套、发展潜力普遍有较高的认同，但对利群品牌、项目成熟期

8、、价格等尚有担忧。访谈地点：南巷商贸街男人名品张女士：利群那块地方挺好的，但是一两年内还发展不起来。像我们做服装店的，一般一层就可以了，100㎡左右的很好用。访谈地点：南大街361专卖店万小姐：那块未来发展前景挺好的，但现在购物一般在市中心这里，像振华、博商，还有很多商场和店铺，总体来说这边的人气还是挺旺盛的。访谈地点：实验路鞋店王先生：目前来说还是这边人气比较旺，但整个城市是往西发展