融桥国际公馆销售策划方案.doc

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1、融桥国际公馆销售策划方案[内容摘要]结合对融桥国际公馆的整体情况，市场现状，福州土地市场利用状况，楼盘成交量，对项目的SWOT分析，自身楼盘的价格定位，通过和竞争对手的项目定位的比较，最终达到的销售目标，及广告推广，推广费用等方面综合考虑，根据以上各方面信息估算出在整个销售过程中所需的大致费用，从而为该项目制定一套适合的销售策划方案。[关键词]销售策划广告推广项目定位一、项目整体概况融侨国际公馆地处群众东路、六一路交汇处，毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。融侨国际公馆总占地55.47亩，总建筑面积约12万㎡，规划

2、7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。融侨国际公馆社区共享3000㎡城市开放园林，设有8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所等配套。表1：项目技术经济指标数据名称具体数据20基地面积6360M2总建筑面积120000M2其中：住宅建筑面积M2所占比例%商业建筑面积M2所占比例%地下室建筑面积M2所占比例%综合容积率2.5建筑密度35%集中绿化率20%总户数580户其中：五房一厅1#7#楼50户各占比例11.6%四房一厅3#6#楼116户各占比例20%三房一厅5#楼68户所占比例11.7%机动车停车位（小区内）99辆其中

3、：室内84辆所占比例84.85%室外15辆所占比例15.15%（三）周边环境融桥国际公馆位于群众东路、六一路交汇处，拥有极好的地理位置，拥有三大商圈，因此周边的配套设施齐全。如周边的餐饮：白宫大酒店、福中福大酒店、新华美大酒店、闽都大酒店、阿波罗大酒店、美海大酒店、银华宾馆、如家酒家、黄歧海鲜酒楼、福川日本料理、德克士、南岛渔村、豪享来等。表2：周边环境购物饮食休闲娱乐文化学府医疗站点交通路线20长城沃尔玛、多媒体生活广场、利嘉沃尔玛、联信好又多、利嘉城、永乐家电等翡翠明珠温泉会所、太阳城桑拿、玩得火KTV、万豪温泉桑拿、元一茶道馆、日月新足浴、利嘉

4、温泉会所、火足神农等光明小学、闽江学院附中、群众路小学、台江第五中心小学，国货路小学，象园中心小学等福建医大附属第一医院、协和医院、省妇幼保健医院、市妇幼保健医院、中山医院、回春药店、福州第六人民医院、榕参药店、象园街道社区卫生服务中心等59路,74路,K2路(王庄站)（四）项目SWOT分析所谓的SWOT就是融侨国际公馆项目自身的优势、劣势、机会和威胁，通过这四个方面进行分析，可对项目的多方面内容来个总的概括，并且从中得出对策。表3：项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）A、生活的配套齐全。有沃尔玛，好又多等大型超市，购物和娱乐场所

5、多，还有医疗，教育，储蓄等方面都具备了。A、六一路和群众东路交汇处，周边的路段到高峰期的时候车流量大，易堵车A、使得该地区更加热闹，增加人流量A、周边尚有群升白马郡、正荣润城和融侨外滩三个质量相对较高的楼盘，竞争压力相对较大。B、交通便捷。有公交59路，74路等B、该楼盘所处的地段繁华程度较差；物业较差B、相比周边竞争楼盘，价格较低C、从目前福州市房地产市场来看，其成交量处于相对低迷状态，投资风险相对较大。（五）对策1、结合前面的因素分析，可以看出，融桥国际公馆虽然存在一些劣势，诸如，竞争压力大，绿地率相对较低等等，可适当增加相关方面的绿化；周边竞争

6、楼盘多，可以在其它方面增加优惠。202、该项目所处地段在群众东路、六一路交汇处，自然环境较好；因此可以利用周边环境资源，对此加以宣传。综上所述，由于该地块地理位置优势，交通便利，且区位的各方面环境好，投资价值的潜力还是很大的。二、市场状况分析（一）福州房地产土地市场整体情况以图表表示福州楼市进入9月以后风云突变，“金九银十”已经过去，一手房成交量不断创下新高，二手房市场亦呈现出回暖迹象，议价幅度开始收窄，跳价重现市场，土地市场仍然捉摸不定，底价成交与地王同现。据不完全统计，福州在今年10月份期间加推、开盘的楼盘有十多家，从开盘量上来看，开发商对楼市的

7、预期还是很乐观的。但楼市僵局能否打破，关键还在于开发商的降价幅度。2010上半年，福州土地交易量为1481.45亩，超过去年全年的土地交易量。2010年10月25日，马尾区又成功出让4幅地块，其中3幅为商务用地，1幅为商住用地，，均成功出让，今年的土地供应是大规模的，并且含金量高，均价也提高不少，这样一来，可以从一定程度上抑制地价不理性的上行，一定程度上也保证了商品房的供应量。10月，福州颁布楼市限购令后一周，国家在住房公积金利率方面又相对调高了0.25%，利率的微小提升对房地产市场的实际影响不大，但开发商仍继续盲目涨价，就造成了较大的影响。在限购令

8、、加息等一连串调控政策背景下，福州豪宅市场却开始悄悄发力。10月份，融信戴维城、三盛托斯卡纳、北纬25N安妮