山公馆公寓销售策划方案说明.doc

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1、WORD格式整理分享望海山公馆公寓营销策划方案目录第一章：项目属性分析第二章：项目定位第三章：营销策略（一）第四章：营销策略（二）第五章：推广方式策划第六章：销售与施工的配合第七章：销售实施专业资料WORD格式整理分享第一章：项目属性分析项目属性：项目原定位精装公寓，酒店式公寓。项目目前面临丰富定位阶段。目前面临市场上大量竞争项目优势不突出。本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。项目概述：1.建筑总面积：5403.83平方米。2.层数：共计7层。1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。2-7层为公寓共计111户，已售3户。可出售108户。3.由望海集团开发，为山公馆项

2、目的公寓部分。位于环翠区孙家疃镇觐益路13号。周边配套分析：1.位于环翠旅游度假区，与市中心仅有一山之隔，对外交通方便，开车仅用7分钟到达市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心仅4-5站。2.距离家家悦超市仅有200米距离，农贸市场仅有300米距离，基础生活购物方便。3.专业资料WORD格式整理分享与孙家疃医院仅有300米距离，与市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程，医疗配套完善，为健康生活提供保障。1.依山傍海，距离葡萄滩海水浴场仅有850米，亲海但不近海，游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情的享受大海的辽阔。2.公立幼儿园、小学、重点中学实

3、验中学，均在800米之内，步行3-5分钟均可到达，纯正的学区公寓，浓浓的文化艺术氛围。景观分析：依山傍海，南向观山，万亩黑松林，常年青绿，天然氧吧。北向观海，日出日落尽收眼底。本案户型分析：本项目，主力户型有40m²左右和60m²两个主力户型，满足不同面积客户需求。层高均为4.5米和4.9米，朝向为南北向。户型方正。可作为复式结构，使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。项目优势分析：1.景观别致，依山傍海。清净怡然。无论是旅游度假还是养生养老都是最佳的选择。2.专业资料WORD格式整理分享基础设施配套完善，日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。1.现

4、房出售，即买即用，无需等待。2.层高均为4.5米和4.9米，可做复式，赠送面积大，提升居住品味。3.物业管理等服务完善，5星级酒店式物业管理与服务。4.设立基础停车场，不收费。为使用业主提供停车便利。5. 开发商为本地专业开发商，专业地产20多年，口碑好，质量管理优秀。山公馆住宅小区品质好，入住率高。项目劣势分析：1.市场上相似产品数量庞大种类繁多，竞争激烈。2.项目位置决定，大部分为旅游度假类投资客户群体，大多数想做日常出租投资的客户不容易接受。3.价格定位属于目前市场上高端公寓价格，低价公寓对本项目冲击力大。专业资料WORD格式整理分享第二章：项目定位项目定位：因

5、地处北海旅游度假区内，依山傍水，环境优美，周围基础设施配套齐全所以可以定位为：1.个人所有的旅游度假公寓。2.针对旅游人群的家庭式公寓投资公寓。3.针对周围教育主题街的员工店主居公寓。4.针对商业性质的办公用房。5.针对年轻人的长期居住、租赁公寓。价格定位:周边住宅价格分析：项目名称山公馆山海城维多利亚蓝山海岸阳光海寓怡海山庄项目性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅价元m²7000左右5700左右5300起价5500起价5000左右5500左右消费人群高端中高端中低端中低端低端中低端建议定价分析：层数1-3层4-5层6-7层建议定价消费人群公寓办公类自住、投资类投资家庭式公寓

6、类专业资料WORD格式整理分享营销策略项目详细销售分层：1-3层，毛坯交房。低总价，针对办公式形式，购买后，可以注册公司，为一些对位置没有特殊要求的公司提供办公场所，交通方便，环境优美，周围基础设施配套齐全。4-5层，毛坯交房。针对自住，旅游度假自用的用户，南向观山，北向观海。环境优美怡然，低总价，可以按照个人喜好自主装修。6-7层，精装交房。高总价。统一装修标准，精装交房。主要针对做家庭式公寓投资的用户。省心省力。购买即可开始收房租，拿回报。层数交房标准主要定位方向1-3层毛坯注册办公4-5层毛坯自主居住、出租6-7层精装修家庭式、酒店式公寓投资专业资料WORD格式

7、整理分享第三章：营销策略（一）传统式销售模式1-3层，毛坯交房，设立低价格。4-5层，毛坯交房，设立中价格。6-7层，精装交房，设立高价格。采用低开高走模式，根据市场行情合理制定销售价格。逐步推广直接销售。设立低首付5-6万优惠活动模式。第四章：营销策略（二）投资式销售策略：1-3层；毛坯交房，低总价，高回报，每年返祖房款4%，返祖5年，共计房款20%。返租期间，自主使用，业主双重收益。4-5层：毛坯交房，总价中等，高回报，每年返祖房款3%，返祖5年，共计房款15%。返租专业资料WORD格式整理分享期间，自主使用，业主双重收益。6-7层：精装交房。总