哈尔滨某小区项目商业专项规划建议书

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1、哈尔滨项目商业专项规划建议（2008.06.04）项目概况项目商业开发环境评估项目商业产品初步定位项目商业产品规模预估项目商业产品业态组合方案项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品商业空间布局建议项目商业产品商业业态布局建议项目商业产品开发策略建议31.项目概况——区位及主要经济技术指标项目位置：哈尔滨香坊区和平路与民生路交汇处原亚麻厂厂址。规划功能定位：该项目属哈尔滨市老工业基地改造项目，项目用地性质为居住用地。项目主要经济技术指标：用地面积：21.3524公顷总建筑面积：121.4013万平方米其中：地上总建筑面积92

2、.731271万平方米地下总建筑面积28.670075万平方米地上住宅建筑面积87.5431万平方米地上公建建筑面积5.18816万平方米其中商服及超市47580.55平方米配套公建2621平方米托幼1680平方米公建建筑面积(超市会所)：35058平方米其他类建筑面积(配套商业及其它服务设施)：5000平方米车库（含设备用房）面积：24.6643万平方米(含人防37000平方米)预计入住总人口：25200人预计开发总户数：7200户机动车停车位：7200（地下）41.项目概况——初步产品定位住宅产品定位：产品定位：将该项目建设成

3、哈尔滨市老工业基地改造项目的样板工程，打造成高品质的高尚居住社区，成为哈尔滨市独树一帜的高端产品。小区形象定位为欧陆风情，充分体现浓郁的地方文化氛围，强调诗意的栖居环境，配套设施完善，布局合理。目标客户群：享受高尚生活品质、崇尚古典贵族气质、发展空间巨大的都市新贵阶层。客群的年龄主要是25－45岁，以公务人员、外贸、学院人士居多。他们受过良好的高等教育，是城市发展的生力军；上进心和事业心强，精力充沛思想活跃;工作处于稳定状态且有较大上升空间，有良好的个人收入或家庭经济背景支持。建筑风格：欧陆风情、新古典主义风格。产品种类：本项目提

4、供住宅及商业、配套设施产品。其中住宅产品有875431.16平方米，占72.1%；商业产品有70305平方米，占5.79%；配套产品有268276.43平方米，占22.11%。设地面停车位30个，住户停车均为地下停车，设三层地下车库。沿和平路布置商业。商业部分定位：目前尚未形成成熟的商业规划定位。52.项目商业开发环境评估项目区位交通环境：区位环境：项目位于哈尔滨四大主要城区香坊区，区域城市化水平相对较高，未来发展方向偏向高新产业基地，其经济发展、城市人口规模、人口素质与品质将有较大的提升空间。大区位发展环境较好。空间区位：项目位

5、于香坊区，北侧临近南岗区，属于城市主城区住宅密集区域。交通区位：临近主要交通干道、周边路网体系相对成熟，公共交通体系相对完善，整体交通条件较好。项目地块：项目占地大，地形规整，地势平坦、自然环境优越，对于住宅及商业开发均无障碍。项目商业发展环境：商业网络环境商业地位较弱——本项目属于哈尔滨市传统居住区域，处于哈市传统两大商圈道里商圈和南岗商圈之外，区位商业认知度较低，难以生成大型综合性商业设施。商业竞争环境项目2公里范围内大型综合性商业配套有万达商业广场（14万平方米），沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和3C数码广场

6、已经入驻，基本占据区域核心商业地位。该项目与本案商圈重合度较高，且无论从开发体量还是整体商业品质和氛围上均优于本案，对本案开发大型区域综合性商业项目造成了阻碍。项目周边多为住宅、教育机构和政府机构，为居住密集区，有培育社区型商业的良好条件及可行性。周边仅有一家大型集中性商业和两个超市，在没有竞争的同时也缺少商圈氛围。项目消费市场环境：消费群数量：项目位于居住密集区，消费群数量可以保障。消费群品质：由于项目周边多为老旧住宅区，居民消费能力不高，主要以日常生活消费为主，难以支持本项目做大型的商业项目。63.项目商业产品初步定位通过对项

7、目商业开发环境评估，我们建议：本项目商业产品总体经营定位：社区配套型商业设施主要要考虑如下：住宅开发规模巨大，有充足的人口消费总量为依托，风险低、收益快，有利于形成合理的居住和生活消费邻里社区体系；可提升项目形象和品质，提升住宅和商业设施价值。区位的商业地位和认同度低，本项目所在区域一直被视为较为理想的居住区，且南岗和道里两大商业中心区形成的双级商业网络体系在当地消费习惯中具有不可动摇的地位，中心区外大型综合性商业的发展一直受到严重束缚。因此，尽管本区域目前和未来发展定位依然是单一的居住区，住宅的人口规模庞大，具备发展城市副中心和

8、社区商业中心的基础条件，但在本项目内建设大型商业设施仍将面临内较大的风险。本项目容积率指标较高，若建设大型商业设施将会减少相当可观规模的住宅容量。在减少住宅的销售收入和商业较大的投入、较长的投资回报周期两种方案之间反差较大。通过以上几点考虑，获得本