上海_星河湾_产品建议报告

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1、“豪宅是绝对的”跨越品质的品位——星河湾产品建议报告易居中国致星河湾集团PARTONE开发背景回顾PARTTWO近期市场分析PARTTHREE项目定位回顾与修正PARTFOUR物业发展建议PARTFIVE展示体系建议PARTONE开发背景回顾市场回顾项目SWOT分析万科、金地、三林——价格战在北京奥运会成功开幕后，全国各地知名楼盘趁此良机，纷纷以各种促销招式抢攻奥运楼市。在上海，万科、金地这两个地产界老大率先领军，在浦东三林地区打响了全市价格战的第一炮。土地政策和房产金融政策是主要调控内容。其中本月

2、最有力度的闲置土地“信贷禁令”的出台，使土地储备较多、资金链状况欠佳的开发商受到了严重打击。本月收购大案有黑石45亿收购仲盛世界商城、招商地产17.5亿出售南京国际金融中心等。本月房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，其中纯住宅地块推量占到了四分之一。同时，开发商迫于资金压力，退地事件也屡屡上演，为当初“冲动”高价买地行为付出了沉重的代价。各类商品房成交量继续下滑，但如果打折促销得当，“金九银十”止跌反弹的可能性较大。房地产投资信托基金（REITs）相关政策有望年内出台，有利房地产业直接融资。政策—

3、—“信贷禁令”国外投资机构——出没收购市场土地——供应继续发力市场——遥望金九银十投资信托基金——政策有望出台宏观市场解读——市场热点综述在土地一级市场频繁推地的同时，退地风波却也是屡屡上演。市场低迷，银根又只紧不松，此双重压力已让房地产企业遭遇了大量土地无力开发的窘境，也让土地政府部门面对“退单”尴尬不已。退地事件回顾：2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块土地使用权出让的申请。如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失3000万元的土地

4、保证金。“2008年8月4日，恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块出现在土地转让市场。2008年8月5日,苏宁环球集团向上海房地局提出申请，以“交接延期”为由，要求退还黄浦区南京东路163地块44.04亿元的土地款。8月13日,苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款亦将获全额退还。宏观市场解读——土地市场土地供应继续发力。短短一月内，本市房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，共推出土地

5、270余公顷。新上市的土地主要分布在南汇、宝山、松江、崇明等12个区县，其中属于市中心范畴的普陀、徐汇、浦东新区也有新地推出。住宅用地扎推上市退地风波不断住宅用地集中上市，退地风波不断上演08年08月，上海公寓市场成交量继续小幅萎缩，仅成交50.47万平方米。金地未未来（高行镇5街坊5/3宗地块商品住宅）本月又推出600套小高层房源，单套面积以65平方米的一房和88平方米的两房为主。目前，这批小面积房报价在12000-14000元，具有较高的性价比。尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。

6、成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥镇中心上，交通和配套的优势远胜过产品本身，因此自然受到当地客户的热捧。德邑小城，则采取低开策略，7千元的均价在8月16日开盘当天，推出的258套公寓几乎被一抢而空。万科中林苑，即万科金色雅筑，更是因为降价促销而销售畅快。成交量持续下滑，打折促销大行其道全市公寓产品供求及成交均价走势宏观市场解读——公寓市场三类别墅继续呈下滑走势，总成交量仅12.67万平方米，环比07月又下滑了11%。曾被看好的别墅市场已进入了寒

7、冬期。受创最大的仍然是价格过高、需求群体过窄的独栋别墅，售楼处前普遍门口罗雀。独栋别墅已连续4个月出现下滑，本月仅成交2.47万平方米，环比07月骤降35%。独栋别墅作为价格高昂的豪宅，其市场需求量本身就不大，加之经济环境的恶化，更使这类产品雪上加霜，去化严重受阻。08月联体别墅成交量基本与上月持平，为9.72万平方米。该产品与独栋和叠加别墅相比这下，更显稳定。叠加别墅在市场中占有率越来越小，今后可能会渐渐淡出市场。08月，成交量仅0.48万平方米，楼盘分布主要集中在宝山和奉贤。联排别墅抗跌性好，独

8、栋豪宅进入市场冰冻期全市别墅产品供求及成交均价走势宏观市场解读——别墅市场08年08月商业成交量为11.18万平方米，环比上月下滑了36%。因此，其可售余量只增不减，本月又新增了近8万平方米的可售余量。08年08月新上市的商业项目仍然以郊区项目为主，排名中，仅新时代商业广场位于外环以内，推出40套商场商铺。成交量排名前二的楼盘都是大面积商场成交，其中高青路的商场是属于内部认购，因此成交均价仅6000元都不到。商业市场明显处于“功大于求”阶段全市商业产品供求及成交均价走